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はい、おはようございます。このチャンネルでは、元消防士兼動産事業家の京都のバーニング大家がワクワクしていきようをテーマに、大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ本日は1月29日の月曜日ですね。
いや昨日はね、2歳の長女の幼稚園の作品展に行ってまいりました。
お子さんお持ちの皆さん、幼稚園こういったイベントありませんか? 私はね、昨日やったんですよ。
うちでずーっとね、クリエイティブ活動にね、勤しんでる長女ちゃんなんですが、最近はね、あの、
7歳の長男もよく絵を描いたりしてるんですけど、それに倣ってね、ずっとね、画用紙というかA4のコピー用紙ね、あれにお絵描きをしてるんですよとか、塗り絵とかね、
100均で買ってきたような塗り絵にこういろんな色を塗り塗りして、カラフルにいろんな色をのせるんでね、いやーすごいやん、綺麗やん、いい感じに描けてるねー、長女ちゃんって言ってんですけども、
ただ彼女が最近ハマっていること、あの、クーピーってあるじゃないですか、大人になったら絶対に出会うことがない文房具ね、クーピーあれは小学校までやなっていうやつ、あれを新品のやつをね、彼女はひたすら削ってるんですよ、鉛筆削りね、たまに兄ちゃんがこれ使ってるから、ゴリゴリってやってるの見て、
貸して貸してってなってね、はいって言って借りたやつを持ってね、クリクリクリってやってるんですけども、それ先ピンピン尖ってますやん、クーピーそんなピンピン尖らせないよっていうやつをね、ずっと削ってんですよね、いやこっちの緑色のやつの方が先っぽ丸くなってるから、これ削った方がいいんじゃないって言ったら、それはね、もうね、した!言うんですよ、力強くね、これはもう削った、した!
トンネルズの名作のあのテレビ番組はもう、した!って言うんですね、こっちのピンピンのやつ削りたいんやな言って、全然その作ってる姿よりもね、削ってるのが好きみたいな感じあったんですけどね、いやそれをもみてきましたよ、いやー微笑ましいわ、ほんとね、なんか紙コップ、それにあのクーピーでこう塗ったやつに目をつけてお口つけて手足をつけて人形にしてるやつとかね、あと画用紙にこれもね、
これももう丸とか三角を切り抜いたやつをね、先生が作ってくれはるんですね、先生、ほんと幼稚園の先生はすごいなって思うんですけど、ああいうの貼り付けて、てるてる坊主と飴マークと傘とかですね、そんなの、あの重い重いの色で塗って貼ってしてるやつをね、見てきて、ああしっかり作れてるやん、長女ちゃんってね、あの姿を見てたのが、いやもうほんとね、こんな作れるようになったんやなっていう感動がありますね、
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そうなんですよ、休んでですよね、幼稚園見に行くのにね、日曜日なんで、みんなでちょっと車で行こうかー言って、うちも家族5人ね、7歳長男、そして0歳次女ちゃんもいますから、はい、妻と一緒に車で行って、まあ近所のパーキング、そこに泊めようってなったんですけど、幼稚園の近くに最近新しいとこができたんよってね、妻が言うんで、だからそこ泊めれたら近いしって言っててね、行ったんですけど、
一番近いとこそれは泊まってるかと、日曜日で作品展全部の学年が一斉にやりますよ、時間の幅3時間ぐらいあるんですけどね、いっぱいやったか、いつもじゃあ止めてるちょっと離れたとこあるけどって見たらそっちもね、いっぱいやったんですよ、やっぱそうよな、みんな考えること一緒よな、車で行くよなってなって、もう一つ離れたところはこっちは空いてたわ、で止めて、でみんなでね、こうやって歩いて行ったんですけど、
そしたらですよ、幼稚園の前通るときにその一番近いところがね、さっきまでマンって書いてあったやつがクーになってるんですよ、でそこにすってこう入っていた車がいて、うわぁもうちょっと待ったら止めれたんやーっていうのを僕が言ったらすかさず妻がね、自分たちのラッキーを譲ってあげられたって思ったら気持ちいいよね、その考え方素敵、
もうまたさらっと出ましたわ、もう嫁五六が増えましたよ、皆さんこういうことありますよね、なんか自分がうわぁ損したなーって思うこととかね、なんだろうこのワゴンセールで最後の1個残ってたやつ、あ、あるって思ったら目の前ですって取られるやつとかね、駐車場絡みで言ったら空いてるわと思ったらそこに先に車がシュッてこう入ってきたとかね、ありますやん、ね、最後の1個だとか、あーもう、あー行けへんかったーみたいな損したーっていうときは、
自分が損したら誰かが得してるってことですから、あ、この得られたはずのラッキーを誰かに譲ってあげたんだって思ったら、ね、いい気持ちになれますよね、そんな過ごし方っていうことをね、改めてまたヒントとしていただきましたよ、皆さん前向きに行きましょう、そう、自分の損は誰かの得になってるんですね、さあというわけで本日の本題、長引かせてましてすいません、やっと今日も完結ですよ、
僕が1頭目に購入したヤベー物件のお話でございます、さあこれね、もうどんな話になってんのかっていうことをまた振り返ってね、お話しさせていただきます、大丈夫、今日で終わりますから、ということで、さあ本題に入る前にお知らせをさせてください、来月ですね、2月の17日の土曜日に、私バーニング大谷が主催しております元気が出る大谷の会にて、
株式会社三つ県の谷村社長、防水工事の匠ということでご自身も親業されながら、大規模修繕工事、僕の物件もやってもらってますし、どういったレベルであればやった方がいいのか、これだったらやらなくてもいいよ、また自分で手直しするんだったらこういうやり方がありますよ、なんていうお話もね、含めてさらに今後の不動産投資の展望なんかもね、お話ししていただきます、こちら1時間、そして後ほど第2部で2時間、
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不動産投資家仲間でもありますキャンドゥーさん、名古屋からお越しいただいてお話しいただきます、こちらもね、キャンドゥーさんも三つ県谷村さんも共通しているのが、親業されながらご自身の事業も展開されているっていう点なんですよね、そこからね、今年もたくさん買っていくっていう宣言もされてますし、これから駆け出しの方、さらに規模を大きくしていきたい方々は、皆さんキャンドゥーさん2時間お話しいただきますんで、
筆調になっております。いずれも現地受講は大阪で、ズーム受講は全国から可能となっております。さらに当日お時間が合わない方でも、後日動画録画の配信を1ヶ月ほど期間を設けて行いますので、こちら概要欄の方からお申し込みください。よろしくお願い致します。
さあ、3部にも渡ってね、引っ張って引っ張ってまだ続くんかい。山猫さんとかもおっしゃってくださってました。コメントでもね、書いてくださってるんですけど、そうですね。整理しましょう。僕が1棟目、妻代表の法人を立ち上げて1棟目購入した横浜7000万円、1棟10室のアパートですね。
こちらとあることから埋まらない物件だっていうことが分かり、さらにサブリースっていう契約で、家賃は空室でも入ってくるよっていうね、契約結んでたんですが、これがいつ切られるかわからないっていうことで切られてしまったら、空室分すべてが持ち出し、家賃返済、それにもっていかれてしまうんで、僕の月々の消防の給料はすべて吹っ飛び、さらに赤字。これはやべーっていうことで、必死に必死に動きまして、
必死に必死に動き回り、何とか10室中、9室まで埋めてきたんですね。やったー、もうここまで来たら大丈夫。サブリース切られても、ちゃんとプラスでは残る。そこまでこぎつけたんですよ。しかし、ここでまたね、とんでもない事実が発生、発生やって、ここ、お前そこ噛むんかい。発生してしまうんでしゅーって、もうね、ごまかしちゃいましたよ。
何が起こったのかって言うとね、この物件実は横にね、同じ、マドリンの建物が建ってたんですよ。いわゆる、うちがA棟だとしたら、隣がB棟っていう形ね。で、門地にあるのが相手のB棟。うちはちょっと奥まったA棟なんですよ。
で、この辺、まあ決まった理由っていうのが、あの家賃ね、まあほぼほぼ下げずに、1000円だけ下げて、53,000円から52,000円にしたんですけど、そこではなくって家具家電付き物件にしたことで、近隣の会社さん、特に工場とかそういったところの新入社員さんがすぐに住めるっていう理由で借りてくださったんですよね。だから工場とかが多いんですよ。
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なのでトラックとかがよく通るんですよね。どんどんどんどんっていう、こう夜中とかでも車が走るから、門地の方は振動がめっちゃ伝わるんですよ。木造アパートなんで。なので一個奥まったうちの方が多少静かっていうことで住環境も良かったんで埋まった。
でもそれ以外にもいろんなねサービスを提供してたから入ったんですが、なんと隣はずっと全空やったんですよ。一室も入ってなかったんですよ。1年経っても。やべーっすよね。当然僕現地に通いながらどういう風にしたら入居付けできるのかなっていうので、ライバル調査もするじゃないですか。当然お隣一番のライバルですから見ていて、ここの条件よりも良いもの付けていったら埋まるんだということでやったんです。
そしたらですよ。隣の物件。たまたまですよ。うちはなんとか9室まで埋まったなーと思って。隣そういえばどうなってんのかなーって思ってねポチってねポータルサイトで見たら、なんと家賃を1万円も下げてきてるんですよ。
これの深刻さわかりますか。うち5万3千円で募集してます。お隣4万3千円下げてきてるんですよ。全空ですよ。これねちょっと解説させてください。基本的に入居付けをしようと思ったら空室対策しようと思ったら大きく分ければ2つの対策しかないわけですよ。
まず一つ目が物件の価値を上げるっていうこと。窓りが広かったらね壁をぶち抜いて2Lを1Lにしてしまうとかね例えば壁紙をちょっといいものに変えてみたりとか設備を導入してみるねウォシュレットつけるとかそんなことも含めて価値を上げるっていうことが一つ。でもう一つは条件を下げるってことですよね。
これは資金、零金をゼロにしたり1ヶ月フリーレント最初の1ヶ月は家賃無料ですよっていうことによって引越しの初期費用の価格を下げて住みやすくするとか。で一番最後に持ってくるべき手法っていうのが家賃を下げるってことなんですよ。
そうこれなんでダメかわかりますか。家賃下げるは一番最後までとっちゃいけない手段。ちょっと考えてみてくださいね。
カッチッカッチッカッチッカッチッポーン
そうです。それなんですよ。正解は物件の売却の価格が下がってしまうから。
ここなんですよね。どういうことかって言いますとじゃあ5万3000円で家が出してます。それが利回り10%で7000万円で購入できるならば
家賃を5万3000円から4万3000円に1万円下げます。部屋10室あります。月々10万円マイナス。当然年間で言うと12ヶ月だから120万円マイナスになりますよね。
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じゃあ利回り10%っていうのはその家賃の収入で物件の価格10年後に回収できるっていう金額なので
単純に120万円を10倍して1200万円分。これ価値が下がるんですよ。
だから7000万円で売れてた物件1部屋。10室中の1部屋を1万円下げると5800万円しか売れなくなるんですね。
1200万円の損失が出るんですよ。これは避けなきゃいけないんですよね。それを向こうは覚悟でやってきたんですよ。
単純に住んでくれてる人が何かの表紙で隣の募集見てしまったら同じ建物で広さも一緒で横の方が1万円低い。
トラック多少うるさいかもしれんけど引っ越すわって言われたらどうします?
うち空室空きますよね。空室になったら次募集しましょうって言ったら当然隣の方が安いんですから1万円も安いんですよ。
そっち埋まるじゃないですか。うちまた決まらん。こういうことが発覚したんですね。
僕がそれを持ってやり始めたこと。売ろうってなったんですよ。今高めの家賃で入ってくれてるうちにこの物件を売却しようってなったんですね。
そこから必死にいろんな親仲間とかもつてもたどって売却活動を専念していきました。いろんなところにも声かけました。
これも一筋縄ではいかなかったです。やっと声かかったと思って7300万円で売れる話になったらそっちが結局ローンがうまく通らずに流れてしまって。
そっからなんとかかんとか動いて結局7250万円で売ることができたんですよ。
売却活動を始めて半年ぐらいでしたね。だからその入居者さんが出ることもなく今のその状態で売ることができたんですよ。
そしてその2ヶ月後に起こったのがスルガショックというやつなんですね。
スルガ銀行の不正融資というものが発覚して金融庁が全国的に引き締めを入れて一般のサラリーマンに対して不動産投資に対しての融資を引き締めようということが一気に起こって
全国のその投資家さんが物件が買えなくなった。これ裏返すとうちの物件そのスルガショックの後だったらきっと売れてないんですよね。
だから今もずっと持っていたのかもしれないし確実に損切りが出たかもしれない。
僕はその金額で売れることによって結局買い役の医薬金とかね金融機関に対して払わなきゃいけないとかもあったので
持ち出しにはならない程度っていうことで売れたんですがそういうことがありました。
ここまでで完結なんですよ。大変でしたね。でももうそこからこれがあったから僕はやっぱり遠方で新築で縦売りの価値を上げることができない物件っていうことの大変さを気づいたんですよね。
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高値掴みをしたら一生苦労します。 持って良し売って良しの状態。割安な状態で買っているからその家賃で持っていてもいいし何か金利が上がってしまったタイミング。
市況が崩れて不動産の価格が下落したタイミングで売り抜けても何とか売れる。
なぜなら周りの方が高値掴みしてたらうちは割安でさえ買っていればうちより先に周りの方がしんどくなっていく状態だったら自分は何とか売れますよね。
だから売れるっていうことを考えなきゃいけないんですよ。売却を見据えて割安で買わなきゃいけないんです。
そして今回のこの教訓。買う前に家賃相場必ず調査しましょう。
すでに買った物件でこの入居付けを依頼するようなつもりでヒアリングをしていっていやいやその物件この値段では絶対埋まらないです。
埋まる値段必要な設備必要な条件これをしっかりと近隣の仲介屋さんにヒアリングをしてなるほどとこの条件だったら決まるんですね。
逆算をして購入価格を決める。そして最終売らなきゃいけない時はこの金額なら売れるだろうということも含めて検討しなければ大変なことになります。
そんな教訓を学んだ1頭目でした。
3夜に渡ってですねこれはもう長かったですねあの聞いてない方ぜひ302回放送から303304とお話ししておりますのでぜひ聞いてみてください。
何があってもまあこれがあったから僕の1頭目この不動産人生はあの始まっているんですが皆さんやらなくていい苦労は避けてください。
人のねこの失敗談を聞いても疑似体験をしてもらってこんなところはクリアしていってくださいねというわけで3夜に渡ってお話ししました1頭目の苦労のお話。
皆さん人体相場はしっかりと確認して購入しましょうというお話でございました。
さあ今日もね月曜日皆さん上向いてしっかりとワクワクと楽しんでお仕事も行ってください。
今日の放送いいね良かったと思いましたらコメントフォローもよろしくお願い致します。
さあ今日も元気ワクワクと楽しんでいきましょう。
それではまた明日。
