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みなさん、おはようございます。 日本一わかりやすい不動産相続の学校【10分間の朝礼】スタートしてまいります。
私、校長みっちゃんでございます。 今日も聞いてくださってありがとうございます。
本日のテーマは、あなたのご実家建て替えできますか? あなたのご実家建て替えできますか?というお話でございます。
いやいや、建て替えも出来るよね?って思ってらっしゃる方が多いと思うんですが、
ノンノンノンでございます。何キャラ?笑 そうなんです。ちょっとフランス帰りのようなキャラになっちゃいましたけども、違うんですね。
なんとですね、建て替えできない場所があるということなんです。 建て替えできるかできないかには、たくさんの実は要素があるんですけれども、
そのうちの一つ、そうだったのと、いうことを皆様にお伝えしたいんですけれども、それがですね、道路なんです。
道路、どういう意味?っていうことなんですが、この道路、建て替えできる道路と、そうではない道路に分かれています。
なんと、道路に種類があったというお話です。
でね、建て替えできる道路というのはどんな道路なのか? いや、そもそも種類って何よ?ということなんですけれども、
まあ、おおむねですね、建て替えできる道路というのは全部で6種類です。
6種類だけ道路が建て替えができますよ、ということです。 それ以外の道路はどうなんだというと、建て替えできません。
はい、というわけで、どうしましょうか?
はい、皆様のご実家、これ建て替えができないとしたら、実はですね、大きく価値がなくなるということなんですよ。
というのはですね、建て替えができない土地って、皆さん買いますか?
家が建っていて古屋付きで買うんだけども、これはもう一生建て替えできませんと。
もしこの建物が朽ちて、崩れた場合にはもうさらちにして、その後はずっとさらちで持っていただくことになりますと。
こういう建て替えのできない土地、欲しいですか?と。 考えると、欲しい人少なそうですよね。
まあ中にはね、いやいやいいんですと資材置き場で使うんでとか、畑にしようと思ってたんでいいんですよなんて方は、中にはいるかもしれないですけど、
基本的には不動産というのはね、住むために買うという人がほとんどでしょうから、そう考えると、この建て替えができないというのは非常に使いにくいです。
住むためじゃなくともね、例えばそこにアパートを建てるだとか、マンションを作るだとか、お店を作るだとか、何かしらね、建物を建て替えることによって新しく使い道を
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考えるなんて方も多い。中で言うとね、この建て替えができないというのはとっても不利なわけです。
って考えると、実はこの建て替えができない土地っていうのは価値ですね。 いわゆる時価と評価でいうところの時価。
売ったらいくらですか?っていうのが時価ですが、これが非常に安くなる可能性があるんです。
ちなみにこれが安くなるリスク、お伝えします。 時価が安くなると
評価の方が高くなる場所もあるってことです。 いやいやまたどういう意味と、話ついてかれへんねんけどね、思っている方お待ちくださいね。
ちなみに時価と評価っていうのがあるんです、不動産には。 時価っていうのは売ったらいくらですよっていうこと。評価っていうのは
相続税を計算するときにいくらとみなしますっていうのが評価なんです。 例えば1,000万円で売れます。これが時価です。
評価額は600万円です。こんな土地があるんですよ。売ったら1,000万だけど相続税を計算するときには600万円としてみましょう。
こういう場所があるんですね。 っていうか不動産ってこういうもんなんです。
時間の方がだいたいちょっと高くて評価の方が安い。だからわざわざ不動産を買うんですよ。
例えば今ね1,000万と600万って話をしましたけども、これゼロ1個足してみてください。 1億円か6,000万かです。
売ったら1億円なんです。でも不動産で持ってたら 相続税の計算するときには6,000万でいいってことなんです。
つまり4,000万円分節約できてるよねってことなんですよ。 例えば1億円現金で持っているよりはその1億円で土地を買った方が1億円
売買代金1億円なんですよ。でも評価は6,000万ということなんです。そんなことあるの?あります。もっともっとね
下がるところもあります。だから富裕層の方っていうのはこういう不動産を使って節約をするんですね。
これ使わざるを得ないですよね。これだけ億単位の資産になってくるとね。ということです。
さてお立ち会いなんですけども、建て替えができない土地って市場価値としては低いですよね。
だから一般に売りに出ている普通に建て替えできる土地の3分の1とか4分の1とか非常に安い値段で売り替えされることが多いです。
当たり前ですよね。使えないんだから。でも評価額はそうはならないんですよ。もちろんね、建て替えができるかできないかも一つの要素にはなりますけども
いわゆる市場価値みたいに1億円で売ってたやつがここは2,000万円とか1,000万円ですみたいな、二足三門ですみたいにはならないんですね。
いくら建て替えができないからといってという話です。じゃあ
場合によってはですね、評価額は6,000万円なんだけど、売買価格売ったら3,000万円ぐらいにしかなりませんと、こういう場所もあるわけです。
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これは逆に言うとですね、持っていることによって税金が高くなるパターンですね。売るよりも持ってた方が高いパターン。この場合は何とかして売れたほうがいいですね。
こういうこともあり得ます。なのでまずはですね、皆様のご実家がね、引き継ぐ予定の不動産がですね、これ建物が建てれるのか、建て替えができるのかっていうのはチェックをしておいた方がいいです。
そのセック項目の一つが道路なんです。ようやく道路にたどり着きました。ちなみにその6種類ってどんな道路なのか、一応ババッと言いますね。
ババッと言います。一つ目、道路法による道路。何言ってんのと。
ちなみにね、この6種類っていうのは建築基準法上の道路ですということになっています。敷地というのは道路に面していないと建て替えができません。
これは仕方ない。例えば火事になった時消しに行けないとかね、急病人が出た時に助けに行けないっていうことがあるので、4メートル以上の幅の道路に
2メートル以上面してくださいと。そうしたら助けに行けるからみたいなことでね、そういうルールになっている。
設道義務っていうのがあります。道路に接する義務ってね、設道義務っていうのがありますと。じゃあこれどんな道路でもいいのって言うと、種類が6つに決まってますせということなんですよ。
これが今お話している6種類。一つ目が今の道路法による道路。まあまあ普通の道路です。
奈良市の市の道路とかね、国道とか県道とかそういったものが道路法による道路と思ってください。
ただし、みたいな感じですね。ただしです。奈良市が持っているからといって全部家が建てられると思うなよという、こういう話なんですね。
で2つ目いきます。都市計画道路。
まああの条項で言うとね、建築基準法第42条1項2号道路と言います。ややこしい。
これは開発道路というふうに言うんですけれども、何かって言うと、例えばね、大きな田んぼを何個か合わせてですね、ちょっと10軒ぐらいの並びの家を作りたいと。
10軒並び作るにはちょっと中にね、道路も通さなきゃいけないから、ちょっとそこに道路を作りますみたいなことを申請するわけです。
で開発の許可というのを得るわけですね。でその許可が下りた時に認められた道路がこの開発道路ということになります。
民間が申請をして許可を得た道路みたいな感じです。ざっくり言うとね、大きめの開発をした道路。
そして3つ目が元々あった道です。これ1項3号道路って言うんですけれども、元々あった道。この建築基準法ができたのが昭和25年の話なんですけど、
それより前からずっとあって、すでにみんな使ってたよと。こういう道路が元々あった道路。1項3号道路って言います。
ね、なんだそれって話ですけど、ここは3号道路とか決められています。そして4つ目。4つ目がですね、これは逆に行政が決めた都市計画道路みたいなやつです。
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どういうことかっていうと、この道広げますとか、ここに道路を通しますみたいな計画を行政の方が立てて、そこに引っ張った道路で、今やってるよって、今作ってる途中だよっていうのがこの4号道路というものです。
5つ目。5つ目は位置指定道路と言います。これもさっきのね開発道路に似てるんですけど、イメージちょっと小ぶりなやつが位置指定道路。
ざっくり言うとね、そんな感じ。そして6つ目はですね、そのどれにも当たらない、めっちゃ狭い、4メーターよりも狭い道路を2号道路と言います。
この場合は4メーターになるようにちょっと下がってね、みたいな話。今の6つに当てはまってないと立て替えができないので、まずはご実家の前の道路を調べてみてくださいというお話でした。
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