不動産相続と名義変更の基本
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みなさんこんにちは。家族未来会議のノビゲーター、行政書士の柴田駿です。 おめない相続をサポートしている、司法書士の鈴木美穂です。
本日もよろしくお願い致します。 お願いします。
ちょっと先週に引き続き、実家というか不動産の相続の話について、いろいろ話していこうと思ってるんですけど、美穂さんのところは結構相続ってなると不動産についてもあることが多いですよね。
そうですね。あの、登記手続きが必要になるので、不動産の話がメインといっては過言ではないです。
そうですよね。人が亡くなった時に亡くなられた方、名義の不動産。不動産に関わらず、予貯金とか株式とかも全部そうなんですけど、その名義変更が必要で、特に不動産とかは大きい財産なんで、名義変更を役所で変更
するみたいな手続きがあって、それを司法書士さんがやることが多いんですよね。
はい、柴田駿です。
実家への思い入れと不動産の価値
結構不動産って、いろんな意味で大変じゃないですか。
ご相談いただいても、やっぱり金額的に大きいこともあるし、あと分けづらいし。
うん。
価値もなんだか分かりづらいですよね。
うん、確かに。その値札がついてるわけではないというか。
うん。時代によっても変わるし。
変わるし。
家の形とかによっても変わるし、あと何か思い入れ、家族の思い入れによって。
あーそうですね、感情的な部分もあって。
うん。
そうっすよね。今、美穂さんは実家から離れてご自身のお家ですよね。
はい。
やっぱ思い入れあります?自分の家に。
思い入れ…
すっごい考えてる。なさそう。
そう、主人に比べるともしかするとそんなに思い入れがないかもしれなくて。
あ、そうなんすか。差があるんですね。
何か理由とかあるんですか、そこのネチュランさに。
どうなんですかね。実家に帰って、さびれた商店街とか見ると悲しい気持ちになったりとかはノスタルジックな感じにはなるんですけれども。
帰りたい風景と言われるかと言われたら、なんか子供たちの主人みたいに家を買って、その近くに家を買ってまで、そこの風景を味わいたいかと言われると、いやそこまでじゃないかもなーみたいな。
おっしゃってましたよね、ご主人様は自分の自分の実家の近くに家買う計画がなんかあるとかないとか。
そうなんです。買いたいって言われていて、えーって言っています。
ゆるいなー。
そうなんです。同じ、柴田さんに言ったんですけど、同じこの街じゃなくて、違う街に飲食店とかいっぱいあるので、
あ、ちょっとその栄えてるっぽいところが別にあるんですね。
そうなんです。彼の街には飲食店がないので、私はどうせ買うんだったら栄えてる街に買えばみたいな、思ってたんですけど、それだと意味がないと。
その自分の実家で見てきたこの風景のところで、この夏休みとかその長期休みを過ごしたいっていう思いがあるって言われて。
ほんと大好きなんですね、すごく思えると。
だから温度感があるので、柴田さんどうですか?ご実家思い出ありますか?
うーん、なんか正直場所に関してはあんまないかもしれないですね。それこそ通学路とかはありますけど、別にまた行けばいい。
東京にあるので実家がそういうのあるかもしれないですけど、確かにそのなんだろ、建物の中とか、自分の部屋とかはちょっと思い出あるかもしれないですね。
なるほど、それ一軒家とマンションの違いかもしれないって今思って。
うち一軒家はそれで言うと。
そう、なんか一軒家の方の不動産の売買の時って、最後にそのお家の写真は撮りたいとかいう方いらっしゃるんですよ、売る方に。
確かに、マンションとかだと少ないかも。
マンションで写真撮っておきたいって聞いたことないかもしれないって今思って、それの違いがあるかも。
なんか土着してるのと宙に浮いてるのでちょっと違うかも。
面白い、確かにそこあんまり考えたことなかったですけど、確かにイメージそうですね、写真撮影とか思い出の室内の写真とかを撮るの、結構一個立ての人多い気がしますね。
それこそマンションって、手放したとしてもマンションは物理的に残るじゃないですか。
でも小建てって多分売ると買った人によっては建て替えをするとか、見た目変わるぐらいリフォーム外壁変えるとか全然あるので、そういう意味でノスタルジックになるかもしれないですね。
それでは本日のメインテーマはこちらです。
兄弟間で不動産を平等に分ける難しさ
財産って不動産だけ?分かりづらい財産を庁財で平等に分ける?
そうなんですよね、その相続っていう話になった時って、亡くなられた人名義の財産を誰名義の財産にするか、つまりどういうふうに分けていくかっていう手続きをしていくことになるんですけど、
やっぱり不動産の割合高い人多いじゃないですか。ほぼ8割9割不動産の価値で、あとは預貯金がちょっとあるみたいな人が結構多いんですけど、
お子さんが複数にいた時とかってそれをどうやって分けるかが結構難しいことが多いんですよね。
難しいですよね、特に都内にね。
予算のご相談とかでも多いんじゃないですか、その相続した名義をとりあえず買えるけど、わけかとどうしようみたいな。
そうですよね、そのやっぱり都内に不動産があると不動産の価値がすごく高いので、
今高いですよね、特に。
そうなんです、特に高いので、それを金額に換算して、じゃああなた不動産もらったんだからその分のお金を兄弟で均等に払ってとかになると、いや無理だよみたいな金額になってきちゃっているので、
それをね、整然に親御さんが対策をしておいてくれればいいよねっていう話はよくするんですけど。
なんか対策しておくといいねはあるけど、具体的にどういうシナリオがあるかとかまで考えられてる人は少ないなと思ってて、
専門家でも多分結構ちゃんと完璧に考えられる人って少ないと思うんですよ。
やっぱり現場経験とかも必要だし、理論も必要だし、一方で平等に分けたいって考えるご兄弟は多分いっぱいいて、
昔って多分長男が全部引き継ぐ、お墓も含めて両親の介護も含めて財産も実家も引き継ぐっていうのは普通だったと思うんですけど、
今って法律的には兄弟平等にっていうのが基本線ではあるので、それをもとに平等に分けようっていう最終着地点はあるけど、
じゃあ不動産しかなかった時って平等って何なんだっけっていう話が出てくるというか。
一番わかりやすいのはそれこそ2人で、2人とか3人で共有していくことだと思うんですね。
お父さんって1人だけが名義になることもあれば、複数人で持ち合うこともできるので、共有をするってのは多いんですけど、
ただ使う人って兄弟のうち1人だけだったりすると結構不平等感が出ちゃう。
財産的には平等だけど、じゃあ向こう、未来考えた時にお兄ちゃんはね、家賃とかかからず住んでるのに私たちは固定資産税払うだけみたいな。
あるので、それどうしようかなみたいなご相談は結構いただきますね。
多分最初の分かり道として、親族が使い続けるのか、もう完全に手放すのかみたいな話が大きい分かり道だったり。
完全に手放すのであれば多分割と楽なんですよね。
売って売れた価格で、それを2等分しよう3等分しようみたいな行為がつけばできるんですけど、
誰か1人でも残したい人とか住みたい人がいた時にどうするかっていうのは結構難しい問題なんですよね。
もうすでに同居してたとか。
難しいっすわ。それで言うと自分の家っていう意識は住んでる人にはあるけど、住んでない人からしたらいや平等でしょう。私たちは権利あるみたいな。
ありますよね。
家族迷い会議っていう、私今家族会議に司会進行役として同席するっていうサービスをやってるんですけど、基本は揉めないんです。
意外とご相談いただく方は。だからイメージと違うのは多分ほぼ揉めないっていうことなんですよ。
家族全員物理的に集まってる時点で、集まれない家族は申し込めない。仲悪すぎて、そもそも話し合いはできないっていう家族だと受けられないサービスになっちゃってるので今は。
そういう意味であれなんですけど、50均以上やって唯一ちょっとうまくいかなかったというか、これ以上話を進めるのであれば弁護士さんが入るっていう判断をしたんですけど、
それはやっぱりご実家の使い方とか、財産としての分け方とかのところが合意取れなくて、それ以外のところで合意形成できた部分もあるんですけど、
そこのところは最終。これ今ニュアンスで緩やかに現状維持はできるからそれでいいって。
逆に権力関係を確定させるとしたら結構弁護士とか裁判とか必要だねっていう話になったのが唯一なんですけど。
そういう意味で今のまさにそのケースとかヒリヒリしましたね聞いてて。
そうか、その弁護士さんに頼むってなるよねっていうことは、もう揉め事が発生するっていうことじゃないですか。
家族会議を未来会議の中で親子さんご存命の中でこうやるわけじゃないですか。
そんなにバチバチっていうわけではないけど、引かないよ、両者引かないよみたいな感じってことなんですか。
共有持分の価格と裁判の可能性
結構数種の話になると、どっちかの得がどっちかの損になっちゃうケースってあるなと思っていて。
例えば、物を売る買うとか考えていただくと分かりやすいと思うんですけど、
例えばじゃあパンを持ってる人がいて、その人が100円で売りますって決めたとすると、
払う人は100円少なくなって、パンを売った人は100円多くなると思うんですけど、
それの値段が200円にしたら、買う人にとっては損だし、その分売る人にとっては得みたいなのがあって。
不動産の権利、共有状態を解消する時も、専門用語で正確に言うと共有持分を売買するとかに近いことが起きると思うんですよ。
売買じゃなくて贈与の場合もあれば、相続っていう場合もあるんですけど、
基本的には概念的には持ってた権利を誰かに付け替えるっていうことだと思うんですけど、
その時に共有持分の買取価格を500万円にするのか1000万円にするのかって、
やっぱりどっちかが自分を通そうとすると相手の損になっちゃうので、
だから多分裁判みたいな機能があると思うんですけどね。
例えば預貯金とか株式とかだと価格明確に決まってるじゃないですか。
預金だったら預金残高だし、株式ちょっと考え方あるんですけど、
基本的には上場していれば株価みたいなものが見れるので、多少の動きはあるんですけど、
不動産の価格って価値、金額って決めづらいですよね。
本当に難しい。
多分専門家でも完璧に説明できる人少ないのかなって思うんですけど、
いろいろ計算方法があるじゃないですか。
固定資産税評価とか相続税路線化とか工事価格とか、
あとは不動産会社が出してくるような査定価格とか、
それをどうやってやるのっていうのは。
どの価格を使って計算を出すのかっていう。
だから高く、この不動産高く売りたい、手離れしたいみたいな人は高い価格を主張するし、
買い取らなきゃいけない方、住み続ける人とかは安い価格を主張した結果、平行線で。
これ以上はちょっと家族内で結論出すのは難しいから、
もう第三者的立場で裁判官に決めてもらおうとか、そういう話になっちゃうんですよね。
難しい。
専門家と家族未来会議による合意形成
それではここで美穂先生の現場目線のコーナーです。
本日のテーマの不動産、分けづらい財産を兄弟で平等に分けるみたいなことに関して、
美穂さんに現場の経験を交えながら話をお伺いしていきたいなと思っています。
相続の相談、不動産の相談を受けたときって、
売却される方と住み続けられる方と大体何割何割ぐらいですか?
どこから仕事が来るかによって変わってくるので、
不動産屋さんからお話をいただくときは売却前提なので、
すんなり話がまとまってくるんですが、
一般の相続相談会で来たりするときは、
やっぱりどう分けるかっていうところから入ってくるので、
やっぱり住み続けたい人がいてっていう話になったときは、
もうやっぱりこの金額を確定、
その不動産の金額を大体どのぐらいになるのかっていうのを確定しないといけないので、
そこがやっぱり難しいなっていうところで、
いろんなこの不動産屋さんだったり鑑定士さんだったり、
税理士さんだったりのお力を借りないと解決できないので、
いくつかの金額を提示してもらって考えてみたりとか、
それでもどうしてもっていうときは、
弁護士の先生の力を借りてっていう感じになるので、
どこから来るかによってちょっと。
裁判とかになると多分市場価格というか、
実際に売れる価格ベースでやることが多いんじゃないかなと思うんですけど、
私のご相談だとどうだろうな、
結構それやるとちょっと切れないから、
多少安い金額になっちゃっても分かりやすい決め方で決めよう。
具体的には個体資産税評価でやりますかって落としどころになることが結構多くて、
なぜかっていうと責め続ける人がいたときって、
結局今市場価格で高く売れるっていう事実があったとしても、
実際には実現しないじゃないですか、責め続けるので。
考えるとあんまりその必要以上に高い価格で取引をすることにあんまり意味はない。
逆にお金をもらう方からしたらそれを投資をしたりとか、
今すぐに使えるお金としてもらえたりっていうそういうメリットはあると思うので、
本当にそこの目線がどうしても改善してるのであれば裁判して市場価格を主張し合うっていうことしかできないかなと思うんですけど、
もしそうじゃないんだったら裁判費用とか弁護費用とか考えると、
多少安くても分かりやすい基準を使っていくっていうのは一つあるかなと思っています。
元気なうちに相続方針を話し合う
それではそろそろお時間なのですが、本日のテーマに関して何か洋先生の方で新たな気づきなどありましたでしょうか。
やっぱり不動産って難しいなと思って。
そうっすよね。
奥が深いな。
奥が深いですよね。
特に暮らす場としてもそうだし、財産としてもそれこそ価格の決め方が一つじゃないっていうのもそうだし、
富穂さんは思い入れないかもしれないけど、思い入れある人も多いんで、多いし、
その多分思い入れとかが家族間でブレあるじゃないですか。
妹はそんなに思い入れないけど、お兄ちゃんは思い入れあるからどうするみたいな。
思い入れない人はいないと思うんですけど、そこの熱量の差っていうのは結構あると思うので、
そこをなんとなくじゃなくて、元気なうちにみんなで話し合っておいて、
この人が引き継ぐとか、売って分けようとか、
ある程度方針変わるかもしれないですけど、今時点の方針を決めておくっていうのはすごくいいことかなと思います。
このポッドキャストで話した内容や、うちの家族の場合はどうなの?と気になった方は、
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美穂先生の質問もこちらからどうぞ。
本日もお聞きくださりありがとうございました。
次回のテーマは、デジタル遺品の恐怖、スマホのパスワードを親に解除してもらうコツです。
次回もお楽しみに。
さよなら。
