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第550回財布スッキリレディオ。今回のテーマは、不動産投資、企業城下町のリスクの考え方ということでお話ししていきます。
このポッドキャストでは、学校で教えてくれない残酷な資本主義のお金のルールを大人になって勉強した私が実験した内容を発信していくポッドキャスト番組です。
ということでお話ししていきます。毎週金曜日は、不動産投資というか事業投資ですね。
副業、サラリーマンでもですね、できる副業をコツコツやっていきながら、経済的自由を手に入れましょうということでお話ししております。
不動産投資ですね、着実にコツコツと2020年からですね、物件を買い始めて、今4棟。
3棟ですね、入居者ついておって4棟目ですね、今絶賛入居者募集中ということでポッドキャストで入居募集をしたところでですね、
どこなんだいという感じなんですけども、いろんなところで客付け入居募集を今申請しておりますので、これからですね、いろんな方が入ってくれるんじゃないかなと思います。
音楽をしたい公務員の人とかですね、家庭サインをしたい女性の方とか、あとは入っていただきましたがペットを3匹飼いたいというですね、家族の方、そういった方を募集しております。
造船所で働くですね、外国人の方も入っていただいておりますけれども、そんないろんな方との出会いをまた楽しみにしていきたいなということで、
今回は常価マチのリスクということで、1棟目がですね、造船所の近くの物件でありまして、この造船所がですね、万が一撤退した場合に規模が大きいんでですね、そんなことはないと言いながらも、
過去の話ですね、よく言うのが自動車工場が撤退したとかですね、大きな企業が撤退した、その地区のですね、アパートなんかの家賃が4、5万円で貸し出してたものが8000円とか、本当に家、1日の宿泊料じゃないかっていうぐらいの感じの下落になっている。
家賃5万円が8000円とかですね、それでも入らないっていうような状況になったりするっていうことも聞きますので、その企業がいなくなった時の家賃下落っていうのもある程度考えながら物件を購入していきたいなということで、1棟目はですね、今2年半ぐらい入居していただいておりますけれども、大体5年でですね、ペイできる計算になっておりますので、利回りとしては20%ですね、
を確保しておりますが、今回5棟目ですね、買うにあたりまた同じですね、造船所地区の物件を探しております。1棟目はですね、造船所近いとはいえ、一軒家としてですね、貸し出しするのであれば、3万円とか4万円とかですね、一般家庭の方でも住んでいただけるような物件なんですけれども、今回買う5棟目はですね、値段が安い分もですね、ありまして平屋でですね、結構傷んでるって言っても、直す箇所は、
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限られているんですけど、とはいえですね、造船所の労働者の方向けの物件になっておりますので、これがですね、企業が撤退した場合っていうのは、家賃下落どころか、入居もつけられないんじゃないかなというリスクがはらんでいるなということで、今回そういうタイトルにしたんですけれども、それをですね、どこまでリスクを盛り込んで物件購入していくか、というところを今考えております。
企業浄化町のリスクですね、その企業がいなくなったときのリスクっていうのは、何を考えるのかというと、今の家賃相互がですね、バブルの状態なのか、どれぐらい高騰しているのか、企業があるからですね、家賃が高騰しているというか、需要があるから供給がしっかり、それに伴って家賃の単価が決まっていくということなんですね。
それがいなくなったときの下落がどれぐらいなのか、いなくなったらですね、今より需要が下がるので、どれぐらい下がるのかっていうのをしっかり下げ幅ですね、見ておくっていうのと、あとそれだからこそですね、出てくる掘り出し物っていうのもあるので、そういうのも見つけていきたいなというふうに思います。
あと大事にしているのはキャッシュフローですね。物件買って、物件自体の単価も低いんですけども、私の場合だとだいたい高校とか金融機関からお金を借りてですね、毎月の返済が2万円で、家賃の収入が4万円で返済が2万円なんで、毎月キャッシュフローが2万円ずつですね、お金が入ってくると。
もちろん融資のローン、返済は10年で計算しているので、5年で元を取ったとしても残り5年は返済しないといけないというふうになるんですけど、毎月のキャッシュフロー、これが枯渇していったりマイナスだったりすると、現金不足にそもそもなってしまいますので、家賃収入があってもですね、いわゆる黒字倒産みたいな感じになってくるので、キャッシュフローの感覚方は大事なんじゃないかなというふうに思います。
あとは出口戦略ですね。5棟、今4棟か持ってますけども、5年でペイできた後のそれをですね、どうやって売却していくのか。入居がついたままオーナーチェンジで売る。これが実は一番単価が高く売れる状態ですね。
入居者がついてますので、5年でこれくらい利益が出ますよというのを見越した上で物件を売るというのが一番利益が高くなります。その分ですね、自分がもらえるだろう家賃を捨ててですね、現金にするというところなので、この辺の見極めですね。
あとは空き家のまま売ったり、最悪サラチにして、サラチも小さい家でも50万とか100万とかかかってきますので、その辺のサラチ代を出して売却する。であれば土地として売ることができる。土地として価値がある場所かどうかというのも見極める必要があるんですけども、その辺が必要かなと思います。
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で、出口戦略ですね。不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインが両方取れます。インカムゲインが家賃収入なんで、物件自体から生み出す収益と、キャピタルゲインという側の丸ごとですね、売ったときの利益ですね。
なので、車を買って貸し出しするのもそうだし、ファミコン買ってですね、それを誰かに50円ずつで貸していく。で、ファミコンを最後売って、それで本体の利益を出す。そういう考え方ですね。キャピタルゲインとインカムゲイン。これもですね、不動産投資の醍醐味、メリットの一つかなというふうに思います。
あと注意すべきは人口減少と家賃相場ですね。人口は減少しておりますが、企業一択の場所であれば、その企業の需要があれば賃貸需要は安定的に行われるということですけど、人口はですね、日本全体衰退しておりますし、仮想地域、田舎地域であればそれが顕著に出ておりますので、この辺をですね、うまく見越していくのがいいかなと思います。
で、あとですね、まあ分散投資っていうことをよく言われます。こだてでもですね、私の場合も場所、海に近いものもあれば山に近いものもあるので、まあ津波の、津波はあんまりないか、津波が来るようなエリアはないんですけど、土砂災害はですね、どうしてもこの辺、中国地方であればかなり高い確率で、さらに山沿いだったりするので、その辺の土砂災害っていうのは警戒地域だったり、
エリアで、ハザードマップで言うと赤い部分ですね、もう警戒地域と、それから注意の地域、黄色い部分と赤い地域、まあどちらかに属しているような物件が多いですので、この辺の災害リスクですね、考えて、この辺は火災方面でかなりカバーできるので、その辺とうまく組み合わせていくのがいいかなというふうに思います。
1棟目はですね、造船所の近くの、いわゆる企業浄化町。2棟目は新幹線の駅の近くなんですけども、これはですね、ちょっと入りにくいんですけども、ペットとかですね、音楽をやりたい方にはちょっとうってつけなんじゃないかなと思います。
あと家庭産業もできるぐらいの庭の広さもあるので、ペットもいいですし、家庭産業もいいということですね。いわゆる田舎暮らしもできるし、新幹線駅近くなのでスーパーなんかのインフラ、コンビニなんかも結構都道府県内にあるというところですね。
3棟目、4棟目は学校とか駅の近くなので、若干ですね、駐車場がないっていうのがデメリットなんですけども、かなり趣のある小民家、築百年になっておりますので、この辺ですね、4棟目まだ入居がついていないので、この辺についていただければなというふうに思います。
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マグチを広くしておくとですね、ペットも外国人もですね、家庭産業も生活保護の方も入ってもらえるようにしておくと、家賃相場が下がるっていうのが一つあるんですけども、マグチを広げておくっていうのも、こだてのメリットかなと思います。
ペットを飼うのであればですね、プラスで家賃もいただきますし、外国人労働者だとどれぐらいの契約かわかんないんですけどね、3年とか5年とか、長い方10年ぐらいいらっしゃるっていうことも聞きますので、この辺の長期の賃貸であればかなり収益が上がってくるんじゃないかなというふうに思います。
ということで今回のまとめですけども、企業浄化マッチのリスクをどこまで許容できるか。下落するから怖いよって言ってしまえばですね、そこで話が終わってしまいますし、そこにだけにですね、バブルのところに乗っかってですね、利益を目先の利益だけを追い求めていくと、撤退したときのリスクっていうのはドガーンと乗っかってきますので、
この辺のですね、リスク分散をしておく。こだてはですね、その点、場所も地域もサイズなんかも一軒屋とか平屋とかですね、そういうのもできるので、かなり手間がかかるんですね。その辺のリスク分散ができるんじゃないかなと思いますし、収益物件と言われるアパートとかマンションとか以外ですね、一軒屋の場合は空き家から再生することもできますし、
相続でですね、もうちょっと面倒くさいから手放したいよっていう方の掘り出し物っていうのもかなり出てくるので、その辺を狙いつつですね、買い進めていきたいなと思います。
今からですね、5棟目ちょっと買っていこうかなと思いますけれども、その造船所付近のですね、平屋をちょっと直して、割と安い家賃でやっていきたいなと思いますので、今まではだいたい20%なんで5年で計算しておりましたが、3、4年ぐらいですね、元が取れるような収益のデビューにしていきたいなと思っておりますので、この辺ですね、また物件購入と、
リフォームの状況なんかはこのポッドキャストでお話ししていきたいなというふうに思います。ということで、完璧なですね、物件は正直ありませんので、失敗しにくい、または失敗してもなんとかなるとかですね、致命傷を負わない、それでゲームが人生が積んでしまわないような物件であれば買い進めていくことで長期の福利のメリットが享受できるんじゃないかなというふうに思います。
ということで、今回も最後までお聞きいただきましてありがとうございます。ちょっとさっきですね、1回目撮ったんですけども、15分喋り続けた後、見るとですね、なんか録音ができてなかったっていうちょっと衝撃の事実があってですね、2回目撮ってみたんですけども、ちょっと元気がないなと思ったらですね、今日はちょっと2回目なんだなと思っていただければと思います。
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金曜日はですね、不動産投資の会ということで、親さんにサラリーマンでも誰でもなれますよということで実践しておりますので、この情報をもっと聞きたいよっていう方はですね、過去のお会い聞いていただければ、そのプロセス、1頭目の時からですね、やっております。このポッドキャスト始めた時からですね、物件見始めたぐらいですので、ちょっと買う頃かな、その辺の話も聞けるんじゃないかなと思いますので、お楽しみに。
ということで、今回は以上となります。ではまた次回お会いしましょう。
