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ころんで学んで成長したい、ANMAのアップデートラジオ、始まりました。おはようございます。
はい、みなさんご機嫌いかがでしょうか。私、業界最低速ファイヤーのANMAでございます。
今日はですね、物件見学の時に、私が一体何を見ているのか、というお話を深掘りしてみたいと思います。
販売物件の建物そのものを見るのね、当然なんですけども、実はその周辺にですね、お宝のような情報が転がっているんですね。
現場に行く前、私は宿題をこなしてから行くんですけども、
現地に行く前に机の上でも情報を集めます。物件明細なり、ネット上のサイトでもいいんですけど、それを印刷しまして、
その印刷した紙にはね、路線化を調査しても記入します。路線化全国地下マップかな。
はい、それの相続税路線化を記入します。
大体その物件のね、土地の平米数があるので、土地でもわかります。
建物の価値もざっくり計算します。
木造の場合ですね、以前はね、銀行評価の建築単価は平米15万円なんて計算してましたけど、今は平米20万円ぐらいなんでしょうかね。
木造なら法定対応年数は22年ですから、100平米の建物は新築時にざっくり2000万円、
築11年だったら1000万円、築22年経過したら0円っていう感じで、建物の銀行評価の価値がわかります。積算価値って言うんですかね。
余談ですけど、築23年の銀行評価が0円っておかしいんじゃないって思うんですけども、
築30年でもね40年でも建物価値が0円なんですね。銀行の評価から見るとね。
でもそこをリフォームするとあと20年は絶対使えるじゃんってなったりします。そこに歪みがありますよね。
投資する時の歪みって重要だったと思うんですけど、ちょっと話が逸れましたね。お話を戻します。
そうやってですね、その印刷した建物と土地の合計価値をその紙に書き込んでおきます。
これが自分なりのその銀行評価額、積算評価額になります。
あとはネット上で近所の小学校を調べたりとか、小学校の人数とか評判とかも調べる時がありますね。
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各学年の人数とか載ってますから、明らかに子どもが減少している地域の学校とかあったりします。
だいたい今は減少してるんですけど、どこの学校でも比較対象ができると、ここはクラスが1個しかないなとか、クラスが3個ぐらいあるなとか、そういうのが想像できます。
それと、保育園の位置。保育園の位置は、保育園の位置を調べて、駅の乗降客数を調べて、近所のスーパーとかね、スーパーの勢いとか見たりとか、あとはハザードマップとか、これらのことをとりあえず見学に行く前、机の段階で調べます。
最初に説明しておけばよかったんですけど、私のやり方は都市圏のベッドタウンを主に見てます。都心とかではちょっと全然違うやり方だと思いますし、ものすごい郊外になってもちょっと違うような気がします。
ですから、まず、都市圏とか都市圏のベッドタウンで、私は主に物件を探して買ってますので、そういう前提条件があるということをお伝えさせてください。
そこで、駅の乗降客数とか調べるとわかるんですよね。ここは通勤する駅だとか、あんまり通勤でつかれてない駅だとかね、いろんなのが見えてくるんですね。もうそこ、印刷した紙の中でいろんな妄想が膨らみます。
続きまして、いろんなことを調べた上で、現地に到着しました。
現地に到着しましたら、ここから情報がもう洪水のように入ってくるんですけども、もちろんね、その街頭物件だけ、売り物件だけ見るではなくですね、周囲の建物も見ます。
歩き回って、周囲の建物を見て、新しい家が多いかとか、外壁塗装されてる家が並んでるかとか、外壁が綺麗な住宅街とかね、もうそこに住む人のねパワーを感じるんでね。逆に地区40年越えのくたびれた家ばっかりの住宅地もあったりしました。
そうやって見ると、街の勢いが全然違って見えるんですね。
さらにね、ポイントがありまして、隣り合う家の壁と壁をじーっと見るんですよ。
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両方とも垂直に立っていて、
普通平行になってるわけですね。隣り合う家と家の壁と壁をパッと見ると。
たまにね、そうじゃない、平行じゃないじゃんっていう建物があったりするんですよ。それ傾いてるんで、これ傾いてるんじゃないかっていうふうに確認したりします。
で、これ売り物件だけ見るんじゃないんですよ。周りの家、パッパって見て傾いてる物件が
2,3軒見えたりする時もあります。そしたら、この辺、地盤弱いんだなって想像がついたりします。
街頭物件が売り物件、自分が買おうとしている物件が傾いてないからオッケーじゃないんですよ。
その周りのお家たちが傾いてるのが2,3軒見たら、ちょっとここ地盤弱そうだなぁとか、そういう想像を膨らませたりして見学してます。
あとね、他にはね、通学路、小学校までの通学路の安全性を見たりとかですね、交通量がすごい多いところ、歩道がないようなところとかね、あったりしたりします。
あと公園でね、子供が遊んでたら、なんか若い家族がいっぱいここらへん住んでるんだなぁとかね、公園立派な公園あるけど全然子供遊んでなければ、
子供たちは育っちゃって、お年寄りたちが多い区域なのかなぁとか、そういう妄想とか想像しますね。
あとはゴミ置き場のルール守られてるかなぁとか、周辺に検温施設がないかとか、歩き回ってこういろいろ見ます。
あとは天気とか風とかによってね、近くの落農の牛舎とかからすごい匂いがね、ぷわーんて漂ってきたりとかね、そういうことも確認します。
で見学行くとね、ほんとめちゃめちゃたくさんの情報を汲み取れるんで、すごくね情報がたくさん入ってきます。
情報たくさん仕入れて、いろんな妄想をして、ここから大事なんですけど、ここで最初に調べた路線化に戻るんですよ。
で仮にね、その見学した物件の路線化が7万円だとしたら、7万円だとしたら、ああこの路線化7万円の街ってこういう感じなんだって自分に落とし込みます。
これめちゃくちゃ重要にしてますね、私は。
7万円、こういう感じの街、こういう利便性の街で7万円なんだなっていうのを自分の中で落とし込みます。
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だいたい40件ぐらい見てると、歩いてると街の価値とかパワーとかがわかるようになってくるんですよね。
路線化なりの街のパワーを感じ取れます。40件いかないかな、20件でもわかってくるかな。
精度の高い調査をしていると20件でもわかってくるようになると思います。
じゃあ路線化が高いほどいいのかっていうと、まあそうじゃないんですよね。
路線化が高い街は物件も超高いんですよ。
私ね、出身地が売れ安なんですけど、売れ安大好きなんですよ。
でも売れ安大好きなんだけど、売れ安の路線化はさ、私は無理なんですよ。
売れ安の路線化はもうちょっと絶対手が出ないので、路線化が高ければいいってわけじゃなくてですね、
私のような財力のない者が勝負するには、まあね、路線化2万円から10万円くらいの地域をたくさん見てきたんですけども、
その中で想定家賃から利回りがどのくらい出るかとか、将来的にね、最悪いくらで売れるかとか、
土地値では売れるよなとか、そういう妄想をしていくんですね。
いけるかな、いけないかなってずっと想像するんですよ。
これ一番楽しいところ、物件見学でね、誰かにやらされてね、なんか修行のようにやると全然つまんないんでやらないですけど、
いけるかな、いけないかなっていうのを探すのをニヤニヤしながらね、やるのが私好きですね。
だからもう永遠とできちゃうんですよ。
で、結局ね、答えなんかないんですよね。
自分の財力とかいろいろ、自分のスキルとか知識とかいろいろあるけど、もう自分が判断して、決断して、
で、買っちまったら、もうそれ以降の一切の責任は自分が負うわけですよ。
そこを考えるのが面白いんですよね。
答えないですよ。答えはない。
で、毎週新しい売り物件が出るんで、この遊びはね、もう永遠と継続できるんですよね。
遊びというか仕事というかちょっとわかんないですけどね。
ちなみに、この真根っ子王やアンマがですね、これをどこで学んだのか、こういうようなノウハウっていうのかな、やり方をどこで学んだのかと言いますと、
その10年、15年くらい前か、NSX松田さんの音声対談で学びました。
で、音声対談で宝部敦史さんっていう方が出してる本、教材があるんですけど、
その教材がいいですよっていうお話だったので、僕はそれを買ったんですね。
宝部敦史さんの教材。
1冊ね、1枚近くしたのかな。4,5冊出てて、僕はその第1弾の1冊目だけ買って、そのうち買おうと思ったらね、販売停止しちゃったんですよ。
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販売停止しちゃったから全部ね、4,5冊持ってないんですけど、その1冊をめっちゃくちゃ読んでね、いろんなその紙印刷しなさいよとかそういうのがね、
今振り返って読むと書いてあったんで、これ真似したんだなって思いましたね。
1枚近くしたけどね、最高の投資でしたね。自分への投資。
今は売ってないみたいですね。
今日はね、だいぶ買いつまんでお話しましたけどね、物件見学が面白い。
面白いと思えたらもうそれは一生続けられる、もう素晴らしい趣味だと思います。仕事になります。
お聞きの皆さんもぜひ街を歩いている時に、そのお家の傾きとか見てみてください。
結構傾いている物件が、建物が見つかります。
それは見つけると、ちょっと楽しいとか、街探検してて楽しい思い出になったりします。
はい、それでは今日はこの辺で、最後まで聞いていただきましてありがとうございました。
最低速ファイヤーのアンマでした。
ありがとうございます。
