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わたなべ夫婦のふたりごとは、YouTuber兼不動産投資家として活動する結婚5年目の20代夫婦が日々の暮らしや出来事について本音トークを繰り広げる番組です。
今回は、築古のお家をテーマに、いろんなトラブルであったり気をつけるべきことなんかを自分の実体験、あるいは不動産投資家として中古の子立ての物件を運営している。
この2つの立場から、ちょっと考えを共有させていただければと思っております。
耐震基準の話と、排水のトラブル、これ実際あった話なんですけど、生活排水のトラブルが実は今借りているお部屋で起こったりしていて、そういうことのお話をしていきます。
ではまずお便りいきます。
ラジオネームワイちゃん。
こんにちは。こんにちは。
お二人の自然な姿に日々癒されており、ここ1ヶ月ずっと毎日渡辺夫婦のYouTubeラジオを流して過ごしています。
ありがとうございます。
引っ越しに関して質問です。
来年、同棲中の彼と引っ越しを考えています。
私たちも一戸建て、または鉄筋コンクリートのアパートに引っ越ししたいなと考えています。
先日、一戸建ての賃貸に引っ越されたと思うのですが、蓄年数についてどれくらいが許容範囲だと思いますか。
次の引っ越し先では2年以上長めに住みたいと考えています。
一戸建ては木造がほとんどだと思いますが、2階建てなら蓄何年が限度かな、でも平屋なら何年かなとか、
アパートも鉄筋コンクリートであれ耐震性を考えると古すぎるのはなぁと色々悩み、引っ越しの基準が全く定まりません。
不動産業をしているとのことでご意見を伺えたら幸いです。
タソヤとしてこれからも応援し続けます。
ありがとうございます。
今まさに彼との次の生活のお部屋を探しているところでお悩みです。
お悩みの多分メインが耐震性とか安全性みたいなところが中心で悩まれていると思うので、そういう観点でお答えしていきたいと思います。
生活が木建てやったらどうとかアパートやったらどうマンションやったらどうとかそういうことも考えていらっしゃると思うんですけど、
今回のお便りでは耐震性とか安全性についてということですね。
この許容範囲、蓄何年やったらOKとかそういう許容範囲っていうのは人それぞれだと思います。
地震に対して強く備えたい、用心深く備えたい人であればやっぱ耐震基準がしっかりしたものであったり地区の浅い物件を選ぶべきやろうし、
まあまあ大丈夫って言ってもあれなんですけど、でもリスクの考え方って人それぞれじゃないですか。
どれに重きを置くかっていうことだと思うんですよ結局。
地震に対してはそれほど重きを置かないよとか、もちろん怖いから備えたいけど家具を固定したりとか、
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あるいは地区が古かったとしても建物しっかりしてそうやからOKとかね、
壁とかも全然ひび割れしてない物件やから地区古いけどOKとかそういうグラデーションになっていくと思うんですよ。
ダメ、いい、みたいなその二分されるわけじゃなくて、これはまああんまり地区はあれやけどしっかりしてそうとか、
まあ地震の少ない地域やから大丈夫とか、あるいはもう東海地震とかね、
もういつか起こる起こるって言われてるエリアの物件やからちょっと地震とか津波とかに対する備えがしっかりできているお家だったり地域に住もうかとか、
本当にそういうことだと思うんですよ。いろんなことを総合的に考えて決めるべきだと思ってます。
耐震基準という話で言うと一つ目安があります。
それは耐震基準と旧耐震基準、新旧、古い、新しいという新旧の耐震基準というのがあって、
これを一つの目安にするっていうのもありだと思います。
耐震基準って変わったんですよ。
それが1981年、昭和56年の6月1日以降に建築確認ってちょっと難しいね、ワード出てくるんですけど、
建築確認がされた物件、お家っていうのは新耐震基準なんですよ。
逆にそれより前に建築確認がされた物件っていうのは旧耐震基準に基づいた物件で、
新耐震基準の方が当然耐震性は高い。
より強い地震、例えば震度6強とか7とかそれぐらいの地震でも倒壊することがないっていう、
そういう基準に基づいて作られたお家が新耐震基準のお家なんですよね。
これが一つの目安にはなると思います。
建築確認っていうワードを言ったんですけど、
簡単に言うと1981年の後半とか1982年以降に新築、建ったお家であれば新耐震の可能性が高いです。
たまに81年やけど建築確認は旧耐震でされてて、実際家建ったんがもうちょっと先ですみたいな物件もあるんで、
築年月日を見るだけやと新耐震か旧耐震かって、
1981年ぐらいの新築のお家やったらちょっと怪しかったりするんで、
詳しくはよく見たほうがいいんですけど、
とにかく81年以降とか82年ぐらい以降に建った建物っていうのは新耐震基準なんで、
耐震性能は6強から7程度でも倒壊しませんよっていう基準。
逆に旧耐震やと5強とか6ぐらいで倒壊するってわけじゃないんですけど、
5強とか6ぐらいまでしか耐震性が確認されてないような基準、
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だから7とかになってもしかしたら倒壊するかもしれへんしっていうような、
それ以上は確認されてないような基準ってことなんですよね。
やっぱりどこの震源になるかっていうのでもすごく変わると思うんですけど、
最近6強とか震度7ぐらいの地震っていうのも起こりうることだと思うんで、
新耐震のほうが耐震性能っていう意味では信頼ができる。
そういう意味で1981年6月1日、昭和56年6月1日っていうのは一つ覚えておいてもいいかもしれないです。
ちなみに不動産投資の話に変わるんですけど、
僕らは中古の子建てのお家を購入してそれをリフォームして、
人様に貸し出ししてっていうことをお仕事にしてるんですが、
この耐震基準っていうのは一つの物件購入の基準にしてます。
新耐震の物件を購入するようにしてるんですよね。
それはもう自分たちがそう決めてるからそうしてるだけで、
中には本当に地区めちゃくちゃ古い50年以上のボローイお家を再生する方も投資家の中にはいらっしゃるんですけど、
一応今んとこ僕らは新耐震基準のお家だけにしてます。
っていうのもやっぱり耐震性が新耐震のほうが信頼できるっていうのと、
やっぱり物件の大屋になるんで、物件の大屋さんとして、
もし旧耐震の物件を貸し出しして、そこで地震があって倒壊したとか柱が崩れたとか、
家の前の石垣が崩れたとか、
何か旧耐震であるがゆえに地震に弱くて、その地震によって入居者の方が怪我したとか、
通行人の方に怪我させてしまった、あるいは亡くなってしまったってなると、
大屋さんとしてなかなか責任取れへんぞと。
もちろん保険とか入ってたりはするんですけど、
そもそも旧耐震の基準のまま物件を貸し出ししたっていう、
大屋の責任っていうのも問われたりするのかな。
実際問われたとかそういう事例もあったりとか、
賠償責任を負うみたいな話もあったりして、
そこちょっと判例詳しくはないんで、
場合によりけりだと思うんですけど、
もし旧耐震の物件を貸し出しして、そういう事故があって責任追求みたいな話になると、
それはちょっと怖いなと。
っていう意味で、大屋さんとしては新耐震基準の物件を選ぶようにはしてます。
今のところは。
大屋さんとしてはそうですと。
ただ、自分が住む家はどうかっていうと、
実は今この引っ越しした1戸建てのお家、これ借りてるんですけど、
これは多分旧耐震基準なんですよ。
ギリギリ。
それこそ1981年の3月とか?
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わかんないですけど、詳しく見てないですけど、
本当に耐震基準の切り替わる、
本当にそのタイミングぐらいで建築されたお家で、
基準としては旧耐震なんです。
おそらく。
だから自分の住んでる家は旧耐震やんけっていう話なんですけど、
それで別に、もし何かあっても自分らが困るだけで、
逆にちょっと大屋さんにどうなってんねんって言えるかもしれないですけど、
僕らが何か迷惑かけるっていう話でもなかったりするんで、
自分が大屋さんとして人に貸し出す物件は新耐震の方がいいなと。
でも自分が住む家は自分がリスクを背負ったらいい話なんで、
このうち見た感じ結構しっかりしてそうやし、
素人目線ですけどね。
柱とか基礎とか傾きとかも大丈夫そう。
土壌も大丈夫そうな感じではあるので、
もちろん旧耐震やけど、
地震に今すぐ弱いっていう物件でもないのかなっていう判断をして住んでますというところですね。
これは例えば自動車保険とかでも一緒だと思うんですよ。
皆さん、自動車保険2の保険つけられてると思うんですけど、
大物とか耐震の事故保障っていうのは多分無制限で普通つけると思うんですよ。
誰かを引いてしまったとか物をぶつけてしまったっていう相手に対する保障は無制限。
だって相手の保障っていくらかかるかわからんし、
やっぱ自分の賠償責任で押し払いしないといけないものなんで保険でしっかりカバーするけど、
逆に車両保険とかつけてない人とか多いと思うんですよ。
搭乗者の障害保険とか。
それって自分の怪我とか自分の車の傷の話なんで、
それは保険つけんでいいわ、保険料安なる方がいいわっていう判断する人も多いと思うんですよ。
うちもそうなんですけど。
そういう考え方ですかね。
自分が住む家は旧耐震でもいいかなと。
ただ自分が購入して人に貸す物件はやっぱ新耐震とか、
しっかり耐震基準が満たされてるものを貸し出ししたいなっていう考え方をしたりしてます。
というお話でした。
生活排水の話しようと思ってたんですけど、
割と時間が行ってしまったんで、また次回お話しします。
こっちはちょっとエピソードトークというか、
割と肩の力抜いてお聞きいただけるかなという話なんですけど、
また次回、新居でちょっとトラブルがありましたので、
そちらをお話ししたいと思います。
耐震基準についてはこういう感じですね。
僕の頭の中というか考え方っていうのをシェアしました。
これが安全とかこれが絶対危険とかそういうものはないので、
本当にいろんなものを総合的に判断して、
自分の住む家を探していくっていうことに尽きると思うんで、
その一つの判断材料として耐震基準、新耐震基準、旧耐震基準っていう、
1981年6月1日以降に建築された物件は新耐震ですと。
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そういうお話をしました。
あとは本当に、例えば川の近くとか、
もともと池とか田んぼを埋め立てた場所とか、
なると土壌が弱かったり川の氾濫に弱かったりとかする場合もあるやろうしとか、
プレートの真下とか、真上か、
あと何回トラフ来るぞ来るぞって言われてるようなエリアだったりとか、
そういう地域性とかにもよってくると思うんで、
本当にいろんなものを考えて、
あと賃料とか周辺環境とか、
お値段、物件の周りの環境とか、
いろんなものと比較して、
どこか妥協しつつも選んでいくってことだと思うんでね。
ただ安全性とか自分の命っていうのは一番大事だと思うんで、
その点もしっかり考えて納得のいくお部屋探しをしていただければと思います。
お便りね、Yちゃんのお便りのお答えしつつ、
蓄年数の話しました。
引き続き不動産関係であったり、
お部屋関係のお話、投資関係のお話なんかもしていきたいと思いますので、
お便りもぜひお待ちしております。
というわけで、今回も最後までお聞きくださりありがとうございました。
また次回の放送でお会いしましょう。さよなら。
