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お聞きの皆様、おはこんばんちは、現役リフォームプランナーの寸尺かんなです。
今回も不動産界の番外編、今回は賃貸のお話をします。
実は不動産界で、5、6、7ですかね、特に5と6の界で、賃貸の話にも触れてるんですけれども、
まあまあややこしいので、もう一回、なるべくわかりやすく説明しようと思います。
まず、賃貸の話に入る前に、前回の配信に対して市場生さんがコメントをくださっていて、
タワーマンが非常に危険だよっていうことをご指摘いただいていて、全くその通りで、
よく考えてみてください。本当の金持ちがどこに住んでいるか。
本当の金持ちが住んでいるところが、ここね、何十年と多分根崩れ絶対しない資産価値のあるエリアなんですよ。
本物の金持ちで、タワーマンに住んでいる人は多分あんまりいないと思いますよ。
だからセカンドハウスとかゲストハウスとして持っている人とかいるかもしれませんけれど、
本当の金持ちっていうのは、本当に静かに、意外に地味な低層のマンションとかにひっそりと暮らしているものなんですよね。
なので、本当の金持ちが住んでいるところを考えると、いかにタワーマンっていうのが脆いものかということを、今一度ちょっと考えた方がいいと思います。
無理して購入するような値打ちのあるものでは絶対ありません。
もしあるとすれば、ここ20年以内に経っている駅直結のタワーマンとか、
こういったところは、もし無理して買っても、また転売できたりとか値上がりする可能性がある物件っていうのはまだあるかもしれませんけれど、
でも今乱立しているものとかもちょっと高すぎて、これはちょっと無理だと思いますね、どう考えてもね。
だからタワーマンに惑わされない方がいいということは、本当に市場生産のおっしゃる通りだと思います。
賃貸の話に行きますけれども、これは日本の明治時代まで、まず遡ってお話ししていきます。
まずですね、近代化していく日本の発展していく、今まで江戸時代だったのは急激に近代化して、一気に都心部に若い労働力が必要になるわけですよね。
田舎から是非、東京・大阪を中心とした都心に働きに来てほしいということで、どんどん若者たちの移住を促していくわけですよね。
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そうなった時に、単身の若者たちが一気にこの都心部に集中してくるので、国は国策としてですね、若い人たちが住めるような家を急ごしらえで作らせたんですよね。
いっぱいいっぱい家が建ったんですけれども、これはあくまでも若い単身者向けの家を急いで作ったんですよ。
そこから戦争に向かっていくわけですね。戦争で都心部に軍事産業とか、軍事工場とか鉄鋼所とか、そういったものをバンバン建てなきゃいけなくなって、
そしてまたここでも労働力をたくさん必要としたわけですよね。
なので東京、大阪はまたまたたくさんの若い人たちを住ませる必要があって、ここも軍が命令して、何十万戸家を増やせみたいなね、命令をして急いで家を建てさせてるんですよ。
これも全部若い単身向けの家が大量に作られてるんですよね。
これは今もね、戦争の後焼け残って、結構残ってますね。大阪なんかもね。狭くて家族向けの家が少ないのはこの辺から始まってるんですよね。
もう一つ言うと、とにかく労働力を確保する必要があって、家を建てさせていたっていう背景があるので、若くてまだ収入がない人たちがたくさん都心部に移住してきてるわけですよね。
こういった人たちが、例えば家賃の滞納とかね、そういったこととか、そこが悪いね、例えば部屋で酒飲んで大声出すとかね、そういったことぐらいで追い出されたりとかして、この若い人たちが住めなくなったりすると離れていく原因になるので、
ここでですね、なるべく住んでる人たちに有利な法律ができていっちゃうんですよね。
なので、これは賃貸の家を貸しているオーナーサイドにとってはすごく不利な法律になっちゃったんですよね。
だから、借りてに有利で貸してにとっては不利ないろいろ規制ができてしまったんですね。
ここからどんどん結局、賃貸のオーナーにとってはですね、家族向けの広い賃貸を作るということは、どんどんリスクになっていっちゃったんですよね。
つまりどういうことかというと、単身者向けの賃貸住宅であれば、入れ替わりも激しいし、昔であればね、トイレとお風呂なんかも共同でいいわけですよね。
寝床があって、ちょっとしたミニキッチンがあれば十分単身者が暮らせるみたいな感じだったんですけれども、
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家族向けの賃貸を増やしていくとなると、やっぱり水回りの設備とかもそこそこ良いものを用意しなきゃいけないし、設備投資がすごくかかりますよね。
ところが、そこまでお金かけて作った賃貸住宅がですね、この家族が滞納するような、たちの悪い家族であったりね、本当に汚く暮らしたりとか、大騒ぎするようなファミリーとかがね、もし借りて住まれたりとかすると、簡単に追い出せないんですよ。
だから、すごくリスクになるので、こういった事情で日本の場合は、本来であればね、世界で見ると、単身者向けだけじゃなくて、家族が住める良質な賃貸住宅っていうのがいっぱい供給されてるんですよね。
だけれども、日本の場合は極めて家族向けの賃貸住宅で質が良いものが少ないのは、こういった事情があるからなんですね。
今お話ししたのが、民間の賃貸住宅の経営者が、家族向けの賃貸に積極的ではなかったというお話だったんですけれども、
次が国策として、多くの人に住宅を供給するために、高段住宅とかね、公営住宅っていうのを建てたんですよね。
これはなるべく安い土地を仕入れて、そこに大量に住戸を作って、供給するっていう住宅政策だったんですけれども、
これは最初はすごくうまくいってたんですけれども、徐々に安い土地を見つけることが難しくなってきて、
どんどん田舎とか、すごく通いにくい、住みにくい場所しか開発ができなくなってきたということと、
例えば関西でいう千里ニュータウンとか、こういったすごくうまくいった例もある一方で、
田舎の未開発の土地に住宅地を建てるっていうのは、インフラも整備しなきゃいけませんよね。
こういったところにたくさん人が住むということは、学校建てたり、病院建てたりとか、スーパー建てたりとか、
電車の沿線も延長したりとか、バスを作ったりとか、いろんなやることがあるので、ものすごく負担が大きいわけですよね。
財政の負担がね。だからこういったことがちゃんとできるだけの体力がある市区町村だったらいいんですけれど、
これがものすごく負担になって嫌がる自治体もあるわけですよね。
その事情で、だから民間の賃貸事業者は家族向けの賃貸に消極的、
そして国が国策でやってきた公団住宅、公営住宅も、結果的には多くの人たちのニーズに添えないものばっかりになっちゃったという背景があるので、
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徐々にですね、一般の消費者っていうのは、自力でね、自分たちで持ち家を買うことによって、
より良い住まいを自分たちで手に入れるという方にね、徐々にそっちにシフトしていったっていう背景があるんですよね。
だから初めから何もね、何も理由がないのに持ち家振興だったわけではなくて、
この戦中戦後からの日本の住宅政策によるところがね、やっぱり大きいんですよね。
家族が増えていった時に自分たちのニーズにあった賃貸住宅の供給が少なすぎたということであったり、
公営住宅とかが人気がありすぎて住めない、およびあるところというと条件が悪い、田舎とか地方ですごく通いにくい場所にしかないとかね、
そういったことで、それであるならばね、しかももう一つの理由として、それまではこういう大きな買い物ですよね、家を買うっていうのは。
お金がすぐに用意できない人にもですね、国が安い金利でお金貸してくれるから家が買えるという制度として、
住宅金融広告というものを国は用意してたんですけれども、徐々にですね、民間の金融機関がより、国がやっているこの住宅金融広告よりもさらに安い金利で住宅ローンを貸してくれるようになったことにより、
いよいよみんな家を安い金利で買えるようになったという流れがあって、今の日本はね、やっぱり持ちの人が増えたという背景があります。
なのでね、賃貸住宅の話に戻ると、本来であればね、住まいの選択肢として、持ちを買うということ以外にね、やっぱり家賃を払う、賃貸で暮らすっていうこともね、大きな選択肢の一つとして、
あった方が当然健全だと思うんですけれど、こういったね、戦中戦後からの日本の住宅政策による影響で、ちょっとね、やっぱり賃貸に暮らすっていう選択肢は、ものすごく他の国に比べても非常にマイナーな柱になってしまっているんですよね。
でもちょっとこれ話をね、前々回に戻して、これから日本もいよいよ金利が上がってくる、いよいよ住宅を取得するっていうのは今までほど簡単ではなくなる、とにかくすごくリスクを伴う、そうなってくるとね、やっぱり手頃で住みやすい賃貸っていうのは、これからニーズが増えなければいけないと思うし、
国もね、やっぱりこれから家が買えないけれども、家は絶対だって住まないと生きていけないわけなんでね、だからこういった人たちのための、やっぱり住宅支援、家賃補助、そういったことは絶対やっぱり強化していく必要があると思うんですよね。
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ここはね、今後誰がどのような形で政権を取っていくのかわかんないんですけれども、わりと私たちは注目しなきゃいけない大事な柱なんじゃないかなと思うんですよね。来るべき住宅難の時に、ちゃんとみんながあぶれずに暮らしていけるかどうかっていうことは、ちょっと目を光らせておく必要があるし、
何より我々自体がですね、やっぱりもっとシビアに考えていかなきゃいけないんですよ。親の世代の住宅とか不動産の価値観をそのまま引き継いで、私たちも親と同じようにね、やっぱり家は買った方がいいよとかね、家はいずれ資産になるから持ってた方がいいよとかね、賃貸はもう土分に捨てるようなもんだからね、やっぱり良くないよとかね、
そういう何十年か前の価値観のままで、やっぱりね、家を確保するべきではないということなので、話をまたすると、賃貸のいいところは、前回お話ししたこれからライフスタイルがね、やっぱり20年置きぐらいに人生のスパンの中で変わっていく。
子供がいる前、子供が生まれた、そして子供が育って夫婦とか一人になったとかね、そういったライフステージによって住まい方が変わるという時もですね、賃貸っていうのはね、手軽に住み替えが可能ですよね。
だからやっぱりね、すごくそういった今後のね、ライフチェンジに合わせて家を住み替えていくっていうね、私がそういうことをちゃんと念頭に置いて、家っていうのは考えるべきだという意見からするとね、すごくね、このフレキシブルに住み替えが可能な賃貸っていうのはね、結構ね、これからの住まい方として、
やっぱり選択肢の一つに絶対入れるべきだと思うんですよね。で、私周りですと同じね、スタイフ仲間のコジマックスさんがずっと賃貸で暮らされているとおっしゃっていました。
すごいね、家賃を全部合計すると結構な金額を払ってきてるんだけども、その代わりにもうエアコンとかもね、全部家主さんが準備してくれるので、自分がそのいろいろ家電っていうんですかね、そういったものはあまり用意しなくてよかったとかね、電気の工事とかも全部不具合が起これば自分たちが負担するんじゃなくて、家主さんが全部直してくれたりとかね、変えてくれたりしてるとか、
そういったところのリフォームとかね、簡単な取り替え工事とかっていうのは自分たちで負担してなかったんで、意外にそういった良さはありますよということを以前配信で言われていたのがありました。
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なので、さらにですね、子供たちがみんな育って夫婦2人になるとか、あとね、どちらかが先立たれる、もしくは離婚して1人になるとかって言った時も、今度はもうね、その持ち家だったらね、ここを売ったり処分したりとかいろいろ大変ですけれど、賃貸だったら単にもう引っ越しして、より小さな家に住み帰るだけで済みますよね。
だからすごくね、フットワーク軽く身軽にね、できるっていうことがあると思うんですよね。だからちょっとね、やっぱり不動産というものが資産価値があるっていうね、前提に立って今までね、ちょっと語られすぎてきたと思うんですよね。
でもね、正直資産価値がある不動産なんてね、もう限られてるんですよ。私たちが買える程度の家なんて所詮大した資産価値ないんで、ましてやね、その上物っていうんですかね、この土地の上に立っている家なんていうのは、もう何度も言いますけれど、買った瞬間に値打ちがゼロになるものなので、
まあね、そんなにね、大金をかけて投資するだけのね、やっぱり値打ちがないものなんですよね。だから、これはね、だから賃貸がいいのか、持ち家がいいのかっていう議論はね、別にどちらがより経済的かっていうことで決めるべきなんですよね。
だから例えば、前回お話ししたようにものすごく安く家が買えたんであればね、これ計算すれば簡単じゃないですか。で、例えば家賃を毎月10万払って何年間住んだ場合とね、比較してこの家を買った方がはるかに安くて住むなと思えば買えばいいですし、でもそういったところでは簡単に買えなさそうであれば、
賃貸でいつでも住み、例えば自分が仕事をね、転職したりして収入が下がったりとか、2人で家計を支えていたのが1人になった時に、今まで2人で家賃払えていたのが1人になって必然的に家賃として負担できる金額が減った場合もですね、住み替えさえすれば簡単に解決できる賃貸という手段はすごく有効です。
そういったどっちが経済的にメリットがあるか、どちらが経済的かということで選べばいいと思うんですよね。
そういった意味ではね、やっぱり日本は賃貸の選択肢がすごく薄すぎるし、実際確かに自分好みに家を建てられたりとかできる持ち家の方が魅力的ですよ。
好きなキッチンを入れられたりね、より高級感のあるお風呂が入れられたりとかね、それに比べると賃貸はちょっと安っぽかったりとかするデメリットはもちろんあるんですけれども、
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その分ですね、もっと高級な賃貸に住みたければ頑張れば住めるし、もっと安くしたいと思えば安いところに移れるというね、やっぱりそういう手軽さがあるなというふうに思うので、賃貸という選択肢もね、やっぱりこれからの住まいの在り方として、
射程範囲に入れておくべきなんじゃないかと思います。探せばね、なかなかいい賃貸っていうのもね、やっぱり見つけるの大変にせよね、あると思うし、不動産界でちょっと私がお話しした、最終年、私ね年取ったら団地とかいいなって本当に思ってるんですよね。
家賃、それこそ5、6万とかね、4、5万ぐらいで1DKとかに住んだりとかってすごいいいなと思ったりするので、こういったね、やっぱり臨機応変に住まいとの距離感というのは臨機応変というのがキーワードになるんじゃないかなと思います。
はい、というわけでね、ちょっと不動産界の番外編でちょっとご質問にお答えする回として、あのちょっとあの回をね、もう一つ設けさせていただきました。はい、引き続きね、ちょっと何回か不動産界まだ続けていきますので、まだまだよろしくお願いいたします。ごきげんよう。
