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正直FPの本音しか言わないと
あれ、テラー
どうもみなさん、こんにちは、こんばんは。
金融商品を売らず、顧問料だけで稼ぐトップ1パーのコンサルティングエキサイト
経営コンサル、コーチングも手がける個人投資家
テラーの2人でお届けします。
最初にラジオの実施説明です。
金融商品を販売しないからこそ、各業界や金融機関に忖度なしの、正直意見が言える
現役FPがぶっちゃけ投稿する暇つぶしのコンテンツとなっております。
テラーさん、拍手してくれるって言ってたじゃないですか。
今、してたじゃないですか。
本当?全然聞こえてなかった。すみません。
めっちゃしてたじゃないですか。
という形で、今日も初回から揉めております。2人でございますが。
今日の話題はですね、住宅ローンの固定金利と変動金利の話をしたいなというふうに思っていて
そのきっかけというか、この間私が知り合いのFPの方と話をしているときに
FPって私の大好きな教科書的に言うと
定金利家には固定金利を推奨するというのがセオリー的なものがあるじゃないですか。
定金利家では固定金利を推奨する?
そうそうそう。というセオリーっぽいものがあったと思うんですよ。
ごめんごめん、ちょっと待って。それは教科書に書いてある話?
教科書がふわっとしちゃうんだけど
別にテキストにそういうふうに載ってたわけじゃないと思うけど
一般的に署名と言われるFPの人はだいたい口を揃えてそうやって言ってるよね。
かつ、ここね、昨今はずっと定金利だったわけじゃないですか。
定金利時は固定にする?
なるほど、わかりました。
というのがなんとなくあるわけですよ。そういうのセオリーだよねみたいな。
業界的なセオリーかってことね。
多くの人や本を書いてる人とか有名な人とかテレビに出るような人も
そうやって言う人が多い。全てではないけどそうやって言う方が多いですよねっていうのがあると思って。
多分これはそうだよねって思ってくれる方多いんじゃないかなと思うんですけど。
そうだね。そうなんですね。
でもそれを最近はね、変動金利でもいいんじゃないかみたいな話をする人もいたりして
それも業界の話?
それはこの間私が話したFPの方だったんですけど
その方が変動金利でもいいんじゃないかって思ってると。
同じならば、やっぱり日本はなかなか金利は上がっていかないと思うからみたいな。
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それが正確かどうかわからない。そんなようなニュアンスで言ってたんですよ。
でもファンをしたように、このFPの人は固定金利がいいっていうことを推奨するけど
そういうわけじゃないよねみたいなことを言ってたんですね。
それが私としては、そういう考え方もあるのかって
でもカジ個人的には、私はリスクを排除したいタイプなので
リスクテイカーじゃなかったんでしたっけ?
前は投資の話の時は、私リスク受け入れる方だからって言ってた記憶があるんですけど
多分それはFPとしての話だと思うんだよね。
個人!個人!
FPとしてと個人は別軸で動いてるんですか?
それは別だよ。だってお客さんに個別株投資を推奨できないのと一緒だよ。
なるほど。はい、すいません。
で、それで、
なので私はお客さんには固定金利を低金利化では推奨してきたんだよね。
聞かれたらどっちがいいと思う?
カジさん自身はどっちなんですか?自分が契約するとしたら
まず家を買うつもりがないから真面目に考えたことはないけど
どうだろう?今はちょっと下がってきちゃったじゃない?
どうしようかな。で、私は多分これ金利するかもしれない。
あ、そうなんですね。それは将来のリスク排除ってこと?
そうだね。なんか金利のことを気にしてたくないっていうか。
もうあるかな。
なるほど。
カジさんは買うつもりはないっていうことなんで
こう聞くとまた家庭に家庭を重ねる話になるんだけど
売るってこと考えます?もし買う場合。
買ったら売るってことは考えて買うと難しいね。
考えて買うこともあると思う。
時と場所とかそういうこと。生活環境とか。
本当に家って難しいじゃない?
例えば今の環境で家を買うことにしたとするよね。
そうしたら売れるかもしれないってことを想定しながら買うと思う。
売るかもしれないぐらいか。
まあなるほどね。
まあでも売ること考えたら絶対金利の影響を受けるじゃないですか。
金利のことを気にしないでって言われないと思うんですけど。
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それとは別の話?
そうだね。
例えば小学校の子供の小学校の学区のこととかさ
いろいろあるわけじゃない?
だから売ることをすごく考えると駅近とかになっちゃうけど
今私が住んでる場所って駅から結構離れてるのね。
あえてそこを選んでるんだけど
その学区が変わっちゃうとかさ
そういうことをやっぱり考えちゃうよね。
だからすごく難しい質問だなって今思いながら聞いてるけど。
なるほどね。
わかりました。
ごめんなさい。
で?なんだっけ?
続けていただくと。
それで、えっと
なんていうのかな?
それで改めて固定金利
セオリーだよねっていうので
思考停止してた部分があったから改めて考えたいなと思ったの。
全然僕だから前も言ったけど違うからね考え方がね。
そうそうそう。
それは知ってて
人によるっていうのもその通りだなって思うんだけど
改めて議論したら面白いんじゃないかなと思って。
OKです。
はい、というところです。
じゃあそうだな。
まず感覚が違うなって最初にやっぱ思ったのが
金利が低いから固定を選ぶっていうのが全然ピンとこなかったんですよ。
さっきのセオリー的な話。
セオリーだっていうね。
僕の感覚だとボラがでかい時に固定にする話になると思ってるんで。
要は動きが出てきてる
金利が上下に動くから読めないから固定にするんじゃないのって思っちゃう。
のよ。
動きがなくて高かどうが低かどうが動きがないんだったら変動だよなって思っちゃうし。
っていうのがまず僕が感じる違和感その1。
安定的にっていうかここ10年15年近く見ていくと
低金利じゃないですか日本はずっと。
ボラがないんですよ。
なかったですね。
だからわざわざ固定を選ぶ必要がない余計なコストを払ってっていう感覚で変動を選ぶのが僕の感覚。
でも多くの人はそれが読めないわけじゃないですか。
もしかしたら金利が急に上がり出すかもしれないとかさ。
そういうことを絶対にないとは言えないわけじゃないですか。
そういうのを考えちゃうんじゃないかなと思うんだけどそういうのは。
それだから将来ボラが大きくなるだろうって自分が思うから将来予測をしてるから逆言えばね。
固定にしてそのことを頭からどかしたいってことですね。
そうそうそうです。
将来予測が悲観的なわけじゃないですか。
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上がるっていうことだけだよねと思ってて今の話だとね。
僕は将来予測とかしてないから今の環境だったら変動でいいじゃんって思っちゃう。
もし上がってボラが高くなってきちゃった時に機動的に動けるかどうかどうするのテラは?
そこはだからこれ以前もね村上で話したことあると思うんだけど
上がったとしたら場合の要はその余裕だよね。
自分が受け入れられる幅を持ってるかって話であって。
耐えられる幅さえ持っておけば慌てる必要ないじゃないですか。
だからまずそこがあるかってことですよね。
で本当にどうしようもなくなった時に返すっていう話があるじゃないですか。
月々重たいからもう返しちゃおうっていうことの時の選択肢として
まず物件が売れるかですね。
需要がある場所なのか立地なのか物件なのかっていうのを確認して買ってるっていうのが一つ保険としてね。
あとは返しちゃう現金を持ってるっていうところ。
だから二重に考えていれば別に変動金利を取ろうがあんまり怖くはないよねっていう。
例えば金利が上昇局面だって今家庭で話してるじゃない?
ボラが出てきたよと。
そうすると金利が上昇すると不動産の流動性って下がると思うんだよね。
その辺についてはそれでも売れる物件っていうようなイメージかな。
そうですね。それ当然その通りで。
上がり始めた時にやっぱり心理的に市場マーケットは冷えるから売れなくなったり値段下がったりってなるから
その時に月々支払えるっていう余裕の話よね。
焦ってそれになるならきついって話じゃない?
投げ売りするぐらいじゃないと逃げ切れないみたいな感じだったらダメってことだよね。
普通そこそこで売れるっていうのを待てるから。
それはすごくわかるな。
例えばじゃあ0.6の変動で借りましたと。
でも例えば3%ぐらいまで金利が上がったとしても
キャッシュフロー的に耐えられるよねっていうような余裕を持って変動を選ぶんだったら全然ありだよっていう。
そうそうそう。変動を選ぶメリットっていうのはさ
まあ当然月々の支払い少ないのもあるんだけど
元本返済が進むのよ。
固定よりも全然。
だからそのメリットを受けるとして
例えば5年間ぐらいあんまり金利が上がらないとしたら
元本返済だいぶ進むんで固定よりも。
最初から固定選んどくっていうメリットがあんまないのよ。
5年ぐらいこれだったらほぼほぼ元本減っていくし
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その後金利上がったところでしれてるしみたいな。
とかが計算立つわけですよ。
だからボラがどれだけかっていうのが最初の視点ね。
これからガンって上がるんだったら固定にしとくよねみたいな話だし
まあでもそれ分かんないじゃん。上がるかどうかも分かんないし
個人的にはそこまで上がんないんじゃないと思ってるけど
まあそれも分かんないしね。
だから分かんないところと自分の予測の範囲で
ここまで上がっても月々払えるよねみたいな
だから借りてるレバーかけてる部分もそこそこなのよ。
ギリギリまでやってないってことがある。
ギリギリまでアクセル踏んでたらそれは困るよね。
変動でやってたらね。
そうだね。
だからそもそも変動金利じゃないとキャッシュフローがきついような人は
物件価格見直せって話だね。
物件価格が背伸びしすぎなパターンは
それ困っちゃう可能性あるよねってぐらいで
常に変動が固定化の議論の時に物件価格の話がないじゃん。
その人にとってのマックスだったら
変動はリスク高いよねって話になるから固定にしとけって話だし
そんなに大した余裕のある価格帯だったら
別に固定選ぶ必要ないよねわざわざみたいに
FP的にはシミュレーションする時は
想定金利をシミュレートした時に
それでも耐えられるよっていうのを前提において
例えば3%の金利でキャッシュフロー引くよと
でもそれでも大丈夫だよねってなった時に
じゃあ0.6で借りとけばみたいな話になるってことか。
なんでその順番で考えてアドバイスできないんだろうと思っちゃうもんねむしろ
固定ありきっていうのは意味がわからない
多分変動で上がっていくシミュレーションをしているFPの人はいると思うんだよね
例えば5年に1回1.25倍っていうのが想定できる
一番早い金利の変動、上昇じゃない?
1.25ルールあるからね
っていうのでシミュレートかけてる人は結構いるんじゃないかなって気はする
それはそれでやっていいんだけどさ
あとその人のBSだよねさっきから言ってるね
何物件買うのかっていう
監禁性高いの買うのかっていうのとキャッシュあるのかとかさ
有価証券をどんだけ持ってるかで全然変わるから
固定一択っていうのは本当に全然僕にはない感覚だなって感じ
監禁性が高い物件かどうかの判断が一般の素人の人にはつかないっていうのはあるかもしれないね
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今はわかりやすいんじゃない?基本都心部で人気があって
価格高いのは
価格高いのは今だいぶ高い
あと結構そのブランドマンションって強いかったりね
そうですね
確かに
パークなんたらとかね
そうそうそうそう
でもあれなんだよねそこが私は本当に難しいと思ってて
私がその独身でとかだったらそういうとこがっつり狙っていくけど
子供がいたり家族がいたりするとさ
そういうことの視点だけで家って選べないじゃない?
だから私やっぱ賃貸なんだよなって思うんだよね
なるほど
全然買っちゃってもいいんじゃないと思っちゃうんだけど
いやー全く買う気ないな
それなに?環境の話をしてる?
もちろん環境の話もあるし
あとは私住む場所を結構変えたいかもしれない
だから売れそうな場所だったら変えられるんだっていう話を前にしたよね
でもなんかめんどくさいじゃんそういうの
もっと身軽でいたい
めんどくさいじゃん
だし例えば子供が学校でいじめに会いましたとかさ
全然あると思うんだよね
でそういう時にもうあっという間に消え去りたいのよ
まあまあそれはそれでありだと思いますけどね
身軽さを持っていて
もしかして急にさ北海道に住みたくない
絶対ならないな
まあなるかもしれないじゃん
そしたらパッと行っちゃいたいんだよね
っていうのがあるかな
わかんない気が変わるかもしれない
今んとこはそういう気持ちがある
でもねなんかね今テラの話を聞いて
全然異議はないし
多分この間私にその話をしてくれたヒッピーの方も
同じような趣旨だったような気がする今言われてみて
あ、そう?
うん
なんかやっぱなんだ
説明の切り口がちょっと違った
私が理解できなかっただけで
なんかそうだったような気がしてきたわ
納得したってことだし
と一方その
じゃあなんかセオリーになっちゃってるのは
そのケースバイケースとか裏の事情とかそういうのを
説明できないような場所
例えばテレビだったりとかさ
そういう時に固定がいいでしょうね
解いた方が楽だし簡単じゃん
まああれなら視聴者がどのレベルかわからんもんね
一番下に合わせざるを得ないからね
あーやってたーってやりかねないからね
テレビで言ってたーっつって
で私と一緒で保守的になりがちじゃんやっぱ
ヒッピーってさアドバイスをする立場だから
カジが変動がいいんじゃないかって言ったから
変動にしたら金利が上がったじゃないかどうしてくれるんだこの野郎みたいな話とかが
投資と同じだよだから
テレビとかは特にね
そうだからそういう雑誌とか公的な場所で話をする時は
18:00
そういう方がリスクがないよねっていうことから
やっぱり見聞きするのが固定金利がセオリーみたいになっちゃって
見たのかなっていう風に思い直しました
今後じゃあカジさんがもしアドバイスするとしたらどんな感じになるんですか
やっぱりそれぞれ
お客さんに金利動向について話を聞くかなどう思うか
全くノーアイデアの人だったら
さっきみたいに3%とかそれぐらいでキャッシュフロー引いてみた時に
全然大丈夫耐えられるよねみたいな話をしたりとか
将来家を売るつもりがあるのかとかずっと住み潰すつもりなのかとか
そういう話をしながら
じゃあどっちがいいかねみたいなのをお客さんに考えてもらうみたいなやり方にするかな
今までと違う感じですかそれは
今までだったら固定金利のちょっと高めぐらいで引いてたんだよね
でまぁ大丈夫だねって言ってじゃあ固定でやったらっていうアドバイスになってた感じ
固定でやったらっていう風に決めつけをしないようにしているから
別に変動にしたいって言ったらそれでいいんじゃないとは言ってたよ
じゃあ中立的な感じで話をしてた感じ
固定より高い金利で設定してキャッシュフロー引くってことはしてなかったから
固定ねこの前ねちょっと前に比べて2倍ぐらいになってたね
すごい上がったよねびっくりしたよね
それでも変動にはあんまり影響なさそうだみたいな感じだね
直近はね
長期的にはわかんないけどね
そういうので結構ざわついたりもしたじゃない
そういう話題をしてみるのもいいんじゃないかな
いいと思いますよ
本当その人にもよるし
どれだけ余裕といざという時のリスクヘッジで何ができるかみたいなところまで考えているかによるっていう話であって
例えば田舎の人とかはそうすると流動性ないじゃん不動産の
バランスシート的な視点から言うと
売るとしたら元本割れでしょ
そしたら元本割れてる部分カバーできる金利さんあるのって話になるだけで
本当そうだよね
それがないんであれば固定で組んどけばとかってなる可能性があるってこと
ないんだったらそのマックス金額がどこまでかがまず見直すべきな話になってくるし
固定で借りるんだったら金利当然上がるからさ
物件価格を抑えざるを得ないでしょ
そしたらその価格帯のやつ本当買いたいのって話になるし
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だからやっぱ基本はお客さんに情報を与えながら考えてもらうっていうやり方であるべきだと思うし
それでいいんだと思うんだけどさ
ただそのお客さんに提供できる情報が正しいかどうかとかね
そういうことなんだろうなと思ったし
今日の話でその情報をね一つちょっと新しい視点をいただけてよかったなと私はそう思いますけど
いやでもさなんか住宅KFPですみたいなこと言ってる人でもさ
今みたいな話たぶん全然知ってきてないよねと思うよね
なんかわざわざ期間をさ65歳までにさ来て契約したりさせるでしょ
私もそれはあんまり好きじゃないやり方というかなんでだろうって
もっとね75歳まで組めるなら75歳までで組んじゃってさ
早めに返せるなら返せばいい話なだけで
そうなんだよ期間短縮って
なんでわざわざねって思うよね
期間短縮って簡単にできるけど期間延長ってできない
できないよね契約し直しになるでしょ
であれば最初から期間最大にしといてフレキシブルにしといた方がいいよね
私もそっち派なんだよね
なんでわざわざ使える権利放棄した感じで契約する
不利な契約させるのって思っちゃう
それも私の今回の固定金利の話と似てると思ってて
なんかやっぱちょっと思考停止しちゃってるんじゃないかなって思うんだよね
そうだよね
ちょっと古いんだと思うよ
だからアップデート仮にするとするじゃないですか
今回みたいな話聞いてさ
でもそれも受け売りでしょって前の前か話してた
知ってる情報で受け売りで喋ってる人が多いから
本当の意味でのお金の専門家というかさ
自分で考えられるアドバイザーって
本当少ないんじゃないのっていう可能性がすごく高いんだよね
そうだねだからこの間話した話にもつながるけど
こうやって意見をぶつけ合うというか
こう思うよこう思うよって
意見をぶつけ合うことって私はすごく大事にしてて
でもなんだろう人との摩擦を嫌う人っているじゃない
意見がぶつかったらもう自分の意見を引き込めちゃう
それはすごいもったいなくて
アップデートの機会を失ってしまうので
で私が意見をすごいぶつけるとさ
なんかカジ怖いとか言われちゃうんだよね
私は教えてよっていうスタンスなんだけど基本的には
なるほどね
そうっていうみんなももっといろんな人と
特に自分と意見が合わない人と話すのは
やっぱり私はすごく楽しいなって思うんですけどね
僕の場合はさすがにセオリー一つも知らない
で普通に位置から自分で考えたらこうだよって
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思う話なだけで
なんでだからそうならないんだろうって
お金の専門家側に思っちゃうからさ
自分で考えればそうなるでしょって思っちゃうんだよね
アップデートだから情報したらさ
そこでまた止まるでしょ
そのリスクがあるでしょ
他のことまでは応用効かなかったりするじゃないですか
それどうなんだろうねって思って
そうだね
応用を聞かせられる人もいるんじゃない
自分の頭を動かせる人は応用聞かせられると思うのよ
僕の視点はだからずっとこのラジオで言ってる通り
バランスシートの話とキャッシュフローを合わせて考えてるじゃないですか
確かに確かに
でリスク取れるのか取れないのか
リターンどうなのかっていう視点で全部見てるから
金銀さんの投資の話もそうだし
家買うのもそうだし
保険も全部同じベースで話してるんだよずっと
それぞれ全然分断してないからさ
だからセオリーみたいなものもよく知らないし
知らなくてもいいと思ってるぐらいだし
セオリーも最初のうちはいいのかもしれないけど
邪魔になる時があるね
思考停止をちょっと招くよね
それはあるなと思ってさ
考えることをやめるのはすごい罪だなって思ったよ
勉強し続けるってよく言うけどさ
本読んで情報仕入れてアップデートするっていうのじゃないのよ
僕が言いたいのは
ニュースとかを見たらニュースの地面とか事実を
ああそうなんだって思うだけじゃなくて
なんでこういうことになったのかとか
他のニュースとの関連とかそういうことを考えながら
自分なりの意見を巡らせるみたいな
情報とかそういうのに触れた時にさ
それ僕も有用だと思ってるのね
本読むことは当然僕も本好きだし
だけどより大事なのは
その情報に触れた後にどういう風に自分の頭が動くか
そう思うよ
そこからどう思考していくかって話で
本読むのもその人が書いてあることは
どういう思考から生まれてこういう主張になってるんだってところとかが興味あるわけよ
言ってたよねこの間もさ
本の主張を読み取れって言ってね
本って主張を伝えたいがために書いてるからさ
それ読み取れないと意味ないのよ
そうだよね
私はさ本読むのが苦手なんだけど
読むは読むんだけど苦手なんだよね
でもだからそういう視点でね
本を今度読むように頑張ってみるよ
そうですね
前ね僕の読み方みたいな話でしたよね
27:02
主張は必ず一つあって
あとは例とか具体例とかさ
補強するなんかエビデンス的なものとかで
ひたすら繰り返して構成していくのが本だから
一番言いたい主張のために
それをなんでなんだっていうことを
いろんな例題とかエビデンスとかを積み重ねて
それを衝立てにして
一番言いたいことを言うための主張もまたあるのよ
サブのやつとか
その手前のサブのやつとかが頭に残ってる
論文とかもそうだよね
論文は主張があってその主張を証明するために
いろいろつけていくわけだから一緒だよね
そうやって考えると分かりやすいかも
だからこの本は何が一番言いたいのってことを
気にしながら読むのが一番大事なんだけど
大抵多くの人はさ
そこに書いてある情報を
条件反射的に頭にすり込んでツイートしたりするわけじゃん
それが思考停止なんだよね
はい分かったみたいな
そういう時あるよね
すごい疲れてる時とかさ
それはいいんだけどずっとそれじゃまずいよね
っていうのは思うよ
だからあとはあんまり忙しすぎるのも良くないな
合わせて思うよね
忙しいとさもう考えることをやめてしまうじゃん
人間はある程度
疲れちゃダメですね
そう疲れちゃダメだなって
だから経営者ってさ
判断をするために時間に余裕を作るじゃない
だからあれじゃないですか
さっきの変動権利の話と同じじゃないですか
余裕ないと待てないし
冷静に考えられないから
レバーギリギリまでかけちゃダメっていう
そう思うよだからあんまり忙しくね
しない方がいいんじゃないかなと思います
何の結論だよって話したけどね
ということですごく勉強になりました私
ありがとうございました
はいじゃあ今日のラジオはそろそろ終わりの時間とさせていただきます
今日はここまで聞いてくれてありがとうございました
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それでは今週も正直に生きていきましょうバイバイ
はいさよなら
