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はい、おはようございます。
このチャンネルでは、元消防士、現不動産事業家の
京都のバーニング大家がワクワクしていきよう!をテーマに
大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は3月14日の木曜日ですね。
このチャンネルは、大家業として今年中にアパート1棟の購入、
マイホームの購入、さらにコーヒーのキッチンカー開業を必ず成し遂げる
公務員王やコミュニティワクワクに所属の
コウヘイさんの提供でお送りします。
いや皆さん、花粉症大丈夫ですか?
この時期辛い人多いっすよね。
鼻水にも目がかゆかったりっていうもんね。
僕は全然大丈夫。
あ、そのパターン珍しい。
だいたい喋ってる人もしんどい辛いよね。
大丈夫ですか?もう僕大変だけどみんなも大丈夫っていう共感のパターン多いけど
自分全然大丈夫なパターンなんです。
大変ですね皆さん。
一言腹立つなんか言い方。
大丈夫ですか?
もうね、無駄にね、体だけは丈夫なんですよ。
親がつけてくれた元気っていう名前にも感謝しなあかんですけど
風邪とかもね幸いあんま引かない。
喉を潰す時とかもたまにありますけど今のところねもうずっと
300今何回になるんだ?
もう後で計算して僕数字入れてるから今何回目の放送か今現時点では分かってないんですけどね。
もうすぐ1周年になりますよ。
また昨日の晩にも告知させていただきましたが1周年記念は4月1日に
このスタエフ感謝祭2024っていうね。
そんなイベントがありますんで1日朝の9時から夜の9時まで放送の
僕は19時50分の10分間の枠で放送させていただくんで
もしよかったらまた聞きに来ていただけたらありがたいんですけれども
そんなわけでね体調に気をつけながら皆さんは過ごしておられるところだとは思いますが
まあ飯食ってゆっくり寝てね
睡眠とって健康的にいきましょう
もうねうちは1ヶ月に1回ね
食事のバランス取れたのが大事だと思うんですけど
あえて楽しもうっていうことで何度か過去にも話してますが
月に1回のマクドナルドの日っていうのを設けてるんですよ
先日もねやりましてね
今日はじゃあマクドの日にしよっか
妻提案で大体なること多いんですけど
夕方に例えば次女ちゃんの病院連れて行って
ワクチン接種だとか検診があって
何かしら用事があるときに
今日は晩ご飯楽しよっかなっていうときに
この発動されることが多い
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マクドデイなんですけどねそれが先日あって
今日はマクドにしよっかってなったらもうイェーイ
なるんですよ
長男くんがイェーイってなったら
長女ちゃんもそれ見てイェーイってなるんですよね
それで買いに行くのは大体僕と長男くんの
ここの役目なんですよ
歩いて家から何分くらいかな
6、7分くらいのところにあるんですよね
そこにみんなのメニューを聞いて
持って帰ってくるんですけど
大体ねこのねメモとか残さないから
妻がスクショしてこれとこれとって丸付けて
大体チキンマックナゲットは10個くらい
バーベキューソースとマスタードつけて
ハッピーセットは長女ちゃんはチーズバーガーのやつにして
サラダは私が食べたいからサイドはサラダにしてね
アップルジュースつけて
あとあれ実はメニューに書いてないですけど
ハッピーセットのドリンクって
マックシェイクに変えれるんですよね
マックシェイクSに変えて
長男はそれに変えてとか
いろいろこうやってて
これバーガー頼むときはピクルス1枚付けてくれへんか
頼んでもらっていい?みたいなこととか
もうねそんなん覚えきれない
わかんないってなるんでね
この間もよっしゃ今回全部いけたと思って
じゃあこれで持ち帰りでお願いします
って言うてたら
ピクルス聞くの忘れてたと思ってすいませーん
ピクルス今から足せます?みたいな
言ったらあ大丈夫ですって
奥の方に行ったらまだね
包む前やったんでね
足してもらって奥の方から
オッケーオッケーって
釣れか!みたいな
いい感じの対応してくれた学生さんかな
アルバイトの明るい女の子が
オッケーオッケーってやってくれたんで
あーよかったーっていう感じで
そういうやりとりも楽しいんですが
両手に抱えてね持って帰ったんですよ
いや今日はもう全部
付けて持って帰れたわー
もうその日はね
暖かいうちに食わなあかんじゃないですか
お風呂はもう後にして先食べようかー
って言ってね家ガチャって開けて
ただいまーって来たらですよ
奥の方から長女ちゃんが
タタタタタタって走ってきてですよ
ご飯帰ってきたー!
いや誰がご飯や
初めてね
7歳の長男とね
ツッコミがシンクロした
一緒に言う
誰がご飯や
って言って参りましたわ
あのあなた長女ちゃん
あなたの目にはこの愛しき父と
兄の姿は
見えてないのかな
この手に持っているこの黄色いMの紙袋しか
あなたには見えてないんですか
びっくりするねすごいね
ご飯が歩いてるんだ
ハンバーガー兄弟かな僕たちは
すごいわー
食の力ってすごいですね
みんな飯食って体元気にいきましょう
というわけで
本日の本題は
質問回答とさせていただきます
はい
ご質問いただいている件についてですね
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今回のテーマ
リースバック案件を購入するときのポイント
はいこんなテーマで
お話をさせていただきます
さすがに回数も重ねてくると
ちょっとマニアックな内容っていうのもね
入ってきますね
いやでもねこれは不動産投資家のみならず
皆さんまあいずれ持ち家を
お持ちの方っていうのは
知っておいた方が一式やと思いますのでね
今回はリースバックについて
お話をさせていただきたいと思います
さあ本題に入る前に
お知らせをさせてください
いよいよ
あさってになってきました
3月16日の土曜日に
私バーニングオーヤが主催しております
元気が出るオーヤの会と
河村ファルさんが主催されている
両立できるオーヤの会
はいこちらの
教祭にて開催いたします
やめるやめる詐欺の
シーモ氏に登壇いただきます
資料できてるかい
大丈夫ですか
はい本人に言うてます
僕の直の後輩だった元消防士
去年の9月にやっと退職して
まだ1年も経ってないですよ
でも規模感は僕と同程度
ぐらいかな今の時点ではね
ですよ結構ね京都市内の方でも
最近買い出してまして
ノリに乗っているそんな彼です
宅建業もね開業しているんで
バイバイも積極的にやっていくぞと
まあそんな決意でねやっているんですが
そんな彼が公務員時代にどうやって
効率よく物件を購入進めていたのか
さらにその名前の由来
やめるやめる詐欺ってみんなから
こう冷やかされるぐらい
まずもってそうやっていじられキャラやったりするんですけどね
ノリが良くって
まあそんな彼がやめようって決意する
だけどまだやめられないっていう
心の葛藤の部分は掘り下げて喋ってね
っていうのは伝えているんで
そんなこともお話ししていただけます
さらに最後の
20分か30分ぐらいですかね
オフレコのお話なんかも
このポイントはズームの方はお聞きできないんですよ
だからなるべく都合をつけて
現地に来ていただけたら非常にありがたいんですが
やっぱりね
公務員っていうこともあるんで
オフレコの部分っていうのも
現地の方限定でお話をしていただくんで
はいそれご検討いただけたらありがたいです
はい会場はですね
大阪になっておりまして
ズーム受講の方はいつでも
まあお申し込みいただければ
ご視聴いただけますしさらに
動画視聴も1ヶ月ほど
行えますんでこれは
当日の2日後ぐらいから
現地の方ズームの方全員に
配布いたしますんで
こちらねディスコードの方から
当会の会員になっていただければ
3000円の方から
お申し込みいただけますのでご検討ください
はいさらにですね
来月4月の20日
こちらもですねやっとページが
リリースされました
糸ちゃんさんと
奥様
司法書士の先生でこの糸ちゃんさん
っていうのは公務員なんですよ
おっと月連続で
公務員元公務員が
お話しします
はいそうなんですよこの糸ちゃんさんもね
僕の一つ下ですよ
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同い年で
この間ね2人卒業
パーティー他にもいらっしゃったんですけど
はいやってきました元公務員
多いな不良
投資家が集まったのか
いや別に不満があったどうこう
でもないんですけどやっぱり将来を見据えて
不動産に取り掛かってやっぱり
そっちに重きを置くようになったっていう
理由とかさらに奥様が
司法書士さんとして働かれてるんで
そこを掛け合わせてどうやって規模拡大
したのかっていうテーマについても
お話をいただきます
4月の20日こちらのページもね
市の下の段のところにね
概要欄の方に申し込みページ貼ってますので
ぜひともお申し込みください
お願いいたします
というわけで本日の本題ですが
ご質問いただいてるんですよね
こちらレターでいただいたので
匿名で回答させていただきます
質問です
リースバック物件
購入の際気をつける点は
ありますか
差し値が効くのか
目線は何でも構いません
ご教示いただけると助かります
ということでですね
リースバック
ご存知ですか
普通に生活してて
あまり聞き慣れないとは思うんですよ
なのでまずリースバックって何なの
っていうところから解説させていただきますね
まず
皆さんが持ち家
自分が所有権のある家を
持っているとして
住宅ローンがあるかないかは
気にしなくて大丈夫なんですけども
所有権を持っていること
それで今
現金が必要なんですよ結構まとまった
お金が大事でどうしようこのお金の
区面どうしようかなってなった時に
使いたい手段の一つ
この持っている
家を売却するんですね
売却することによって
まとまったお金がドンと
入ってくるのでそれで
資金使徒は自由なんですよ
何か借金されてるんだったらそれを一括返済するでもいい
何か子供の教育だったり
とか教育資金とかで
まとまったお金がいるからそっちに利用しても
いい何らかの形で
お金が必要となった時に家を
売却してそれで持って
賃貸借契約を
新しい購入者さんと
結ぶんですねだから
家を売ってもその家に
家賃を払い続ける
ことによって住み続けられる
この制度のことを
リースバックって言うん
ですよ
似たような案件でリバース
モーゲージっていうのもある
リースバックとか
リバースとかもややこしい
長い横文字がない
ですけどこれもあるんですよね
リースバックとリバースモーゲージ
このリバースモーゲージの方は
自宅を担保に
入れて銀行からお金を借りる
っていうことなんですよ
でこのお金を返済し続けて
いってその持ち主さんが
仮になくなったとかもうここまでってなったら
その型にしている
物件まあ家をね
残済で
売ってしまって生産をするっていう
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形だからこれは所有権は
自分のままっていう特徴の違いが
ありますと今回はそのリースバック
売ってしまう方について
フォーカスをしてお話をするんですが
これがねまあメリットデメリット
やる側としてもあるんですよね
まずはその売却後も
居住できるというメリット
さらにね不動産屋さんが買い取ること
とかも多いんで話が早い
要は自分がね
住んで家賃を払うことが
決まってるんで向こうもね
買取側も資産しやすいわけですよ
だから現金化が早い
で年齢とか年収制限がない
ことが多いですと住宅ロは
組んだりするんだったら年齢選挙あるんですけど
都是がいくつ
になったって買い取って
貰えるで制限がない
ですよねさらに将来買い戻す
事ができるとか
子弟3税とかでこれ
区分住宅の場合だったら区分
ションだったらね管理し修善
積み立て金も払う必要がない
賃料だけで済むとかそういう
ともあるんですと なんかそれ聞いたらいいことやなるんですが当然デメリットもたくさんあります
まず売却価格が相場よりもかなり安いことがあるんですよね そうなんですよ自分が住み続けられるメリットがあるだけにあの
買い側も済まれるんで自由に資産を整理できないわけですよね 空室にして中リフォームして再販しちゃった方が利益取れるんだけどそれができないだから
現金貸してあげる代わりに相場よりは安くなっちゃいますよっていうこと はいさらにね家賃が高い場合もありますと
で数年後に立ちの木のリスクがあるとか買い戻すことができるといえどもその時の 買い戻し価格は売り値より高くなる場合があります
こういう確約できないデメリットもたくさんあるんですよね こういうの整理した上でやっと本題というか
今回はそういうリースバックの案件をあなたが買う場合 ですよ投資家としてこんなのどうですかって不動産屋さん仲介業者さんから紹介をされて
こういう住み続けられたい案件があるので買いませんか 市場よりも割安ですよって案内された場合に気をつけたいポイントですね
はいどんな点があるんでしょうか まずもうこれだけは絶対覚えといてねっていうこと
リースバックの案件を購入するときに気をつけなければいけない一番のポイント それは
家賃が適正価格か否か これは絶対に気をつけておきましょう
はい購入した家ね10万円の家賃払いますっておっしゃってるんでその契約書巻きましょう 普通賃貸者契約書巻いて10万円
それだったら利回り合うなぁと思って購入したけれども 買ってたったに3ヶ月で退却されたとええ
退却されたじゃあまあ仕方ないけど新しい入居者さん募集せなあかんやなった時に10万円 いや高すぎます
家賃せいぜい7万取れて関の山ですよ いや話違うやん
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買ってからならないようにちゃんと市場の相場を 確認しておきましょう
これが絶対大事ですあり得るんですよこれを防ぐためにね例えば 医薬金を設定しておくとかもあるんでしょうけど
ね2年以内に退却されたら2ヶ月分の家賃を払ってねとはいえ あまりにも高すぎたらそんなものではもう回収できないんですよ
だからちゃんとその退去された後にいくらの家賃で済んでもらえるのかを調べて おくことこれ絶対大事です
さらに いろいろと問題はあるんですけどこれ退去された後例えば
まあ医薬金が取れないとかねそこの現状回復費用が取れないとかなった場合に ちゃんと保証会社を入れていることが大事ですよね
だから保証会社に入れる人がいなくかもともと住んでおられる方だから住み続けて もらえるんだよしと思って保証会社つけずでもいいですよ
っていうことはやらないようにしましょう さらにねやっぱりお金に困っているっていうことがそういう問題が背景にある場合が多いので
絶対とは言えないですけど だから大脳リスクとこもあり得るわけですよ
だから保証会社は絶対入れておくべきですね まとめますそんなに難しい話じゃないんですもうこれとりあえず一つ覚えておけばいいっていう
のがもう一度言いますが この入居者さんが抜けた時に同じ家賃相場で入居が
できるのかっていうことを調べておくことこれが大前提 であそこの家賃相場はまあ相場通りだなとなった場合でもちゃんと賃貸借契約書で
2年以内の退去は約金2ヶ月とかこの辺設定しておくこととさらに保証会社きっちり 入ってもらうこれを条件にすることこれが大事ですね
そもそもその物件の購入価格自体が割高でないかっていうことの倍々のこの物件価格 の相場っていうのを調べていることこれが大事だと思います
はいというわけでですねなかなか事情がある場合が多いので裏に隠されたねその事情 とかもしかしたらこう組んでいて
ねこれ高く売れる手法の一つでもあるわけですよ入居者さん 元のオーナーさんと不動産屋さんが組んでいてもうパッと買わせて ok で自分が
積むといってもに3ヶ月で退去したら栄養みたいなことがね あり得たりもするのでこの辺のリスクヘッジとしてきっちりと準備相場の確認このあたりを
しておきましょうというわけで本日は 相談ということで質問回答
リースバックってどうなの気をつけるポイントについてお話をさせていただきました さあ
本日はですね 2歳の長女ちゃんのちょっと夜は誕生日パーティーをしようかなぁと思っておりまして誕生日はね
321の3月21なんですけどもちょっとわけあってですね早めの今日はパーティーにしよう かなと思っておりまして
明日のね朝はい 早朝ライブ毎週金曜日ね恒例とさせていただいておりますんで朝の5時45分
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ぐらいからねライブやりますそこの背景でね長女ちゃんの誕生日の写真とかアップできるん じゃないかなぁと思っておりますのでよかったら聞きに来てください
5時45分頃から始めましてばーっと雑談しつつの6時から本放送を切り替えるっていう 感じになるかと思いますので良かったら明日の朝の中堅ライブね
聞きに来てくださいお願いいたしますというわけで本日もワクワクと楽しく元気にいき ましょう
それではまた明日 と
いいながらもう1個お願いしていいですかね これはまあどっちでもいいんだけどなぁまあなぁ
一応いとこかなあのあさってね土曜日土曜日ですね こちらの朝もねまた6時頃からはいライブやるんですやるんですよねー
山る君と第2回になる サブカルを語り尽くすライブって言うも聞き手を置き去りにしていこうぜっていうことを
テーマにしてしまうなれ得やねんっていうや僕たち2人だけ得っていうライブをやり ますでもよかったらこれ聞きに来て
こっちはもう山んそう こっちの方は別に聞きに来なくて
