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こんにちは。不動産相続の専門店、えほん不動産。 そして、ビジネスノートで即読、奈良学園前スクールを運営しております船越道のりみっちゃんでございます。
今日も聞いてくださってありがとうございます。 今日のテーマは、
収益不動産による節税はオワコンなのか?というお話をさせていただきます。 収益不動産による節税はオワコンなのか?
何言ってるのか?チンプンカンプンという方もですね、 きちんと私、日本一わかりやすく解説をいたしますので、ぜひぜひお聞きになってみてください。
何の話かというと、相続税の節税の話なんです。 相続税の節税ね。
不動産ってね、相続税の節税にめちゃめちゃ有効なんですね。 相続税の節税方法っていくつかあるんですけれども、
その中でも最もインパクトが高いのが、 この不動産を使った節税になります。
他にもね、あの生命保険を使ったりした節税あるんですけれども、 これ規模がある程度限られているので、
数億円規模の財産を持っている方からすると、 必須、マストでやらないといけないのが実は不動産の節税になります。
ちょっとこの辺の仕組みもですね、解説をしていくんですが、 ちょっとね冒頭でしちゃいましょうか。
なぜ不動産を使うと相続税が節税できるか? っていうお話をします。
これはですね、結論を言うと、 時価と評価額の乖離。
時価と評価額が違うっていうことがポイントになります。 果てなんのこっちゃって話ですけれども、時価ね。
時価ってありますよね。 今いくらで売れんの?みたいな話。
時価っていうのはまさにね、 売ったらいくらですか?っていうのが時価なんですよ。
不動産をね、売ったらいくら? 例えば売ったら1億円ですみたいな話です。
で、もう一つ評価額って言いました。 この評価額って何かっていうと、
この相続税、あるいは雑用税を計算するための 元になる金額。
これが評価額と言います。 これ時価と一緒じゃないの?っていうと違うんですね。
売れたら何本?っていう話と、 評価額がいくらです?って話は違うんですね。
評価額は何で出すかというと、 露銭化っていうものを元にして出します。
でね、これは細かいところは抜きにして言うと、 大体、時価の7掛けぐらいになっていることが多いです。
っていう話。 特にね、土地の場合なんかは、時価の7掛けぐらいになっていることが多いですと。
ということはどういうことかっていうと、 売ったら1億円の不動産なんですけども、
そのまま不動産として持っているだけで、 評価としては7千万の評価になる。
つまり、売らないで土地で持ってた方が、 相続するときには有利なんですね。
要は、財産を低く見積もれるということなんです。 本当は1億円の価値ある不動産なのに、
ただ持っているだけで、3千万円分ぐらい 割引を受けれているということなんですよね。
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実際にはこの3千万円に対して、 もろもろ工場を引いて、相続税がかかってくるんですけども、
ざっくりと評価額、いわゆるその相続税を計算する 元になる金額からすると、3千万円ぐらい工場を受けれている。
これが1億円の土地を持っていた場合の ざっくりパターンです。
これが、ここにアパートやマンション、 いわゆる収益不動産を建てることによって、
さらにマイナスできるという評価が、 これがすごいんですよ。
これも細かい計算がいっぱいあるんですけども、 ざっくりと言うと、建設費と、
それから土地の評価額と合わせて言うと、 だいたい半分ぐらいの評価になります。
例えばですけど、1億円で売ったら1億円の土地です。 そこに2億円かけてアパートを建てました。
これよくある話ですと。 合計で言うと3億円の価値があるというものなんですけれども、
これの評価額は1億5000万とかになるんですよ。 へえ?っていう話でしょ。そうなんですよ。
なので3億円の価値がある。 例えばね、現金で2億円持ってました。
不動産で売ったら1億円の不動産持ってました。 合計3億円の価値のある財産持ってるんだけども、
これを持ってた現金2億円をまるっとアパートに 買いましたとした場合、この3億円だった財産の評価が、
なんと1億5000万で済むんです。 ということは、相続税半額どころじゃないんですね。
相続税って累進課税なので、増えたら増えただけ、 税率がどんどん上がっていくという仕組みなので、
評価額が半分になるってことは、 税金の額、4分の1とか5分の1になるんですね。
そうなったらですね、やっぱり資産を持っている方からしたら、 それを不動産に変えて、
税金を抑えたいですよね。当たり前ですけどね。 ということなんですよ。
で、このね、立てたら半額になっちゃう。 評価が半分とか40%とかになっちゃうと、
これはちょっとまずいんじゃないかっていうので、 ここにメスが入るというのがね、
昨日一昨日ぐらいの日経新聞に出ていた記事になります。
で、ようやくここまで来ましたけれども、これについてね、 じゃあどうなんと、不動産の節税って
もうオワコンになるの?できなくなるの? っていうことについて、今から解説をさせていただきます。
はい、それではまずはですね、まずはところじゃないな。 もう5分ぐらい喋ってるんですけども、
スポンサーコールに参りましょう。 吉田智也さん、松陰さん、ありがとうございます。
来年の1月18日、神奈川県の座間市で 講演会を開催されます。
吉田智也さん、松陰さんでございます。
普段はね、年間200回の登壇をするという、 超売れっ子講師なんですけれども、
今回はね、いわゆる企業研修ではなくて、自分の商品、
今度ビジネスノートで即読の神奈川のね、 スクールオープンされますから、
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こちらのね、自分の商品、コンテンツを アピールするための会になります。
そこでね、どんなお話をされて、 どういうクロージングをされるのか、
私、勉強しに行ってまいります。
ということでね、1月18日、楽しみにしております。 松陰さん、よろしくお願いします。
はい、それでは本題に行きましょう。
不動産による節税はオアコンなのか、 という話ですけれども、
結論、全くオアコンじゃないでしょう、 というお話です。
まだまだパワーがあるぞ、 というお話でございます。
このことの発端というかですね、 元々は、いわゆるタワーマン、
タワーマンションによる節税というのが すごかったんですね。
タワーマンションってね、まず結論を言うと、
20%とか、下手したら10%とか、 というふうに評価を下げられてたんです。
例えば、3億円のマンションの評価が、 4、5千万とかね、
そんな評価を受けられてたんです。
何でかというと、 タワーマンって土地がほとんどないからなんです。
いわゆるタワーマンって、 高層のマンションですよね。
40階とか50階とかあるマンションですと。
そうするとですね、建物が上に伸びれば伸びるほど、
どうでしょう、一軒あたりの土地の面積って、 当たり前ですけどちっちゃなりますよね。
マンションというのは、 土地は共有するんですけれども、
区分所有といって、マンションの中で 持っている部屋の面積の割合に応じて、
土地の持ち分を持つと、 こういう形になっているんですね。
ということはですよ、 マンションが低いマンションだったとしましょう。
3階建てとかのマンション。
だとしたら、3階建てで、 例えば全部で12軒ありますと。
こんなマンションだったとしたら、 土地の持ち分って12分の1なんですよ。
12分の1。
でも、同じ土地の面積であっても、 タワーマンってめちゃめちゃ縦に伸びていくじゃないですか。
じゃあ、全部で200軒ありますという タワーマンだったとしましょう。
じゃあ、土地の持ち分どうですかって言ったら、 これ200分の1なわけですよね、シンプルに言うと。
そんな綺麗に割れないんですけどね。
でも、その200分の1と12分の1、 全然土地の持ち分違うの分かりますよね。
じゃあ、どうなるかというと、 建物は建物で評価します。
これコンクリートでこれぐらいで建ちましたよ、 みたいな建物の評価があって。
そして、土地はもちろんリッチが良ければ 土地の評価は高くなりますけれども、
けれどもですよ。
土地の持ち分がそもそもちっちゃいので、 めっちゃ安くなるわけですよね、評価額としたら。
こんだけしか持っていませんと。
土地の坪単価はめっちゃ高いかもしれないが、 わずかしか持っていないので、土地の評価あんまりつきませんと。
なので、すっごい一等値のタワーマンって、 実は不動産の評価額としてはめちゃ安いんですよ。
というのが、現実。
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売ったり買ったりすると、 例えば2億3億で売れるマンションが、
評価額として4、5千万みたいな話になるわけですね。
これ、節税としてはめちゃめちゃ美味しいですよね。
だって売ったら2億円、3億円の価値があるものが、 4、5千万の評価で相続できるということなんですよ。
これすごいですよね。
なのでマンションにして、 例えば現金たくさん持ってたらマンションにしてしまって、
あるいはローンを組んでマンションを買って、 例えば3億円のローンを組みました。
そうすると資産としてはマイナス3億円が立つわけです。
そしてそれに対して3億円のマンションを買うから、 売ったら3億なんですよ。
でも評価としたら5千万とかで済む。
評価はプラス5千万のマンション、 でもそこに借金が3億円つきます。
すると評価としてはマイナス2億5千万になるわけですよね。
これすごいですよね。
という節税ができたということなんです。
なのでめっちゃ資産持ってるけど、 相続税払わないでいいです、みたいな方がいらっしゃる。
これは別に違法でもなんでもなかった。
現在も違法でもないんですけれども、 ちょっとこれやりすぎじゃね?という話になりまして、
このタワーマンによる節税にかなりブレーキがかかったんですね。
この2割とか3割の評価減というのはひどいだろうということで、
一応直売れた値段をベースに6掛けぐらいまでにしましょう。
6掛けぐらいまでにしましょう。
2掛け3掛けはさすがにひどいと。
なので例えば2億円で売れるんだったら、 評価は1億2千万ぐらいまでにしてくださいと。
減ってもそこまでという話になりました。
そういう補正がかかるようになった。
ということでタワーマン節税。
ちょっと行き過ぎたタワーマン節税についてはブレーキがかかったというのが、
これが2024年の改正になります。
そして今回なんでニュースに上がったかというと、
これはタワーマンだけの節税の防止だったんですけれども、
今回その一棟のマンション、
タワーマン節税というのは一部屋買うみたいな節税の方法だったんですけど、
ビルやマンションを一棟ごと買って、
あるいは小口化する。
もうちょっとややこしいですけどね。
証券化してみたいな商品があって、
これもめっちゃ節税できてたんですけれども、
こっちもおかしいでしょと。
タワーマンだけ制限してこっちを抑えないのはおかしいよねと。
不動産を使った節税に関しては全体的にやり過ぎ感があるから、
抑えていこうというのが今の方針なんです。
これが2026年の改正に盛り込まれる予定ということです。
ということでね、どうなんだと。
大丈夫なのかって話なんですけども、
結論はおそらく大丈夫。
なぜかというとタワーマンだって、
今でも録画家にはできるってことなんですよ。
そんなもの他にないからです。
不動産以外にないです。
例えばどうだろう。
金融資産ですね。
預貯金で持ってたら、
例えば貯金で1億円持ってたら評価は1億円です。
これをじゃあ株に変えましょうって言ったら、
株で変えても評価額はそのまんまです。
1億円の株買って、
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今現在の株価が1億円だったらそのまま1億円ですね。
ワンチャン株価が上がっちゃったら評価上がっていくみたいな話になりますよね。
というふうに金融資産というものは、
そもそもイコールで評価されるということです。
唯一保険だけがちょっとだけマイナスできるんですけれども、
それも1人当たり500万円までとかって決まってるんですね。
生命保険に入ったら500万円までは相続財産とはカウントしませんみたいな。
税金上はそういう評価を受けるんですけれども、
今のお話聞いてみてお分かりの通りなんですけど、
規模が大規模なんで、
不動産を使う節税というのは、
いわゆる保険で適用できる程度、
例えば基礎向上ちょっと超えるぐらいの5000万から6000万、7000万ぐらいの
評価額の資産をお持ちの方にとっては保険って手軽で節税が効くんですけれども、
何億とかになってくると本当にやけ石に水状態なんですね。
手間だけが面倒だという話で、
逆に不動産で一発ドーンってやっちゃった方が話が早いというのが、
資産の額によって対応が変わってきます。
結果的にはですね、
収益マンションだとか不動産の小口化の商品、
そしてタワマンというものも含めて、
おそらく同じぐらいの水準に統一されるのではなかろうかという見通しなんですけれども、
これはまだわかんないです。
ただ、行き過ぎた節税、
2割、3割になっちゃうというのはちょっとやりすぎなので、
さすがに6割ぐらいにはとどめとこうよという、
タワマンのこの抑え方をおそらく踏襲するのではなかろうかと思います。
ということは、やっぱり節税になるんですよ。
金融資産で持っておくよりは不動産にした方が節税になるし、
不動産にするんだったら収益不動産で持っておく方が節税になるよということになります。
はい、ということで今日は収益不動産、
節税にできるのか、おはこんなのか、みたいなお話をしました。
ニュースが出ていたのでお話をさせていただきましたが、
いかがでしょうか。皆さん、ご存知ですか。
こんな話。興味ありますか、そもそも。
という話を終わってから聞いてみるということですけれども、
でもね、今現在は関係ない方が多分ほとんどだと思います。
なぜかというと、相続税を払っていらっしゃる方というのは全体の1割ほどです。
令和5年度のデータで9.9%の方が相続税を払いましたというデータがありますが、
払っていらっしゃる世帯はだいたい2000万弱払っていますということなので、
結構払ってるんですよね。
上位、いわゆる純浮遊層という方から上の方が相続税を払う。
そのいわゆる浮遊層という層からが数千万、
場合によっては億単位の相続税を払っていて、
相続税の税収としては3兆円と言われています。
ほとんど払わないんですけど、一部の払っている方がたくさん負担していただいているおかげで、
たくさん税金が生み出されているということです。
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税金払うことそのものはもちろん悪いことじゃないし、
国の仕組みを維持するとか動かしていくためには税金必要だから、
それはそれでありなんですけれども、
できたら払わなくていいものを払わずに自分の思った通りに使えたら、
その方が良かったりしますよね。
なのでできる限り、無理ない範囲で節税をするというのがお勧めではあります。
そして自分の使いたいように使うと。
結局使えば世の中に巡るんです。
税金も一緒。
税金も社会の仕組みを整えるという意味で世の中を巡るので、
結果は一緒なんですけど、
結局結果一緒。
世の中をお金が巡るのであれば、
そこに自分ができる体験みたいなのが乗っかった方がいいですよね。
何か物を買って満足した体験とか、
どこか旅行に行って見たことない景色を見て感動した体験とか、
そういうものを乗っけてお金を使った方が、
僕はいいなと思うので、
それはもちろん税金はしっかり払うというのは払っていただいたらいいんですけれども、
払わなくていいものは自分の体験に使うというのがお勧めなので、
ぜひ節税できた暁には節税できた分ぐらい使うぐらいのノリで使っていただけると、
世の中にとってもご自身にとっても良いんじゃなかろうかと僕は思います。
ということで、
今日は不動産相続の専門店っぽいお話をさせていただきました。
いつも全然関係ないじゃないかというお話をしているんですけれども、
そんなお話も今日はさせていただきました。
そして、こういった不動産による節税についても、
もうちょっと詳しく知りたいよという方は、
またご相談になってみてください。
このスタンドFMでも結構ですし、
公式LINEも概要欄に貼ってありますから、
そちらの方からご登録いただいて、
いつでもご相談ください。
というわけで、
コメント返しのコーナーに行きます。
よりさん、毎日ありがとうございます。
みちゃん、おはようございます。
直感意外と合っているんですよね。
僕も接客業なんですが、
ファーストコンタクトで表情、言葉、口調、見たり聞いたりした感覚で
提案内容を考えたりします。
大概スムーズに話が進むので直感って合っているんですね。
やっぱりそうですよね。
長年やっているとですね、その辺身についてくる感覚かもしれません。
ありがとうございます。
続いて、いつ始めるんですかという放送です。
よりさん、毎日ありがとうございます。
みちゃん、おはようございます。
すぐやるの効果は絶大ですよね。
本当にそう思います。
まだまだですが、
以前から比べれば動けるようになってきています。
そうすると予想を超えることが起きることがあります。
本当によりさん、大変化を起こしていらっしゃいます。
そして、今頃お引越しをしているのではないかと思っておりますが、
いかがでしょうか。
ということで、コメントいただきましてありがとうございます。
お忙しい中でも、毎日コメント本当に感謝しております。
それでは、告知のコーナーに参りましょう。
速読スクール、オープンしております。
本当に忙しい方ほど受けてほしい。
この世界一遅い速読でございます。
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世界一遅いとは何倍か、
大体2倍から7倍で誰でも読めるようになります。
いわゆる本当の速読、フォトリーディングとか本当のやつというのは、
大体30倍から100倍ぐらいで読めるらしいんですよ。
だから、一冊の本が5分とかなんですね。
本当に頭に入ると。
なんですけど、これね、できる人がめちゃ少ないんですって。
大体みんなできなくて、挫折してやめていくというね。
なので、皆さんの周りに速読できる人ってあんまり見たことないと思うんですよ。
でも、このビジネスノートで速読が目指しているのはそこじゃないんです。
いわゆる思考の領域ではなくてですね。
非常に志の低い、誰でもできます。
頑張れば誰でもできるという2倍から7倍を目指しております。
そして、みんなできます。
大体15回から20回ぐらいのレッスンを繰り返していただくと、誰でもできます。
ということでね、ぜひ2倍から7倍でビジネス書が読めたらいいやんと。
今2時間かかっているやつが1時間で読めるようになったらいいやんと。
30分とかで読めたら、通勤電車で1個読めるやんみたいなね。
そんな感覚でございます。
そうやって読めるようになると、読みたくなりますよね。
じゃあ1日1冊読めんじゃね?みたいな感覚でね、読んでいただけるので、
ぜひぜひね、そんな感じでインプットをとにかく増やしてですね、
ビジネスのアウトプットをいい感じに持っていきたいなという方はですね、
ぜひともビジネスノートレー速読受けてみてください。
これからね、資格試験が控えているとか、受験があるとかいう方も超おすすめです。
私も資格試験に使えまくりでございますんでね。
先日も8日間でとある骨格資格に合格ラインを取得しましたということなので、
ぜひね、そんなビジネスノートレー速読、皆さんガンガン受けていただいてですね、
そしてガンガンお仕事で成果を出していただければなと思います。
はい、そして12月7日日曜日、もうね、あと8日後に迫ってまいりました、
中島優子さんをお招きしての講演会を開催させていただきます。
奈良でね、開催します。
これはですね、本当に夢を叶える、叶え方みたいなお話でね、
これもね、これからチャレンジをする方はチャレンジする前に、
この講演会に来ていただくといいんじゃないかなと思います。
大事なことは、新著、新しい本のミニマルインフルエンサー主義という本の中に書かれているんですけれども、
ただ書いていることを読んで、実際に実行を移して、そして継続する人ってほんのわずかなんですよね。
書説にはありますけれども、数パーセントしかいないと言われていますと。
じゃあ、皆様どうでしょうか。本を買って読んで、ずっとこの通りやろうと行動を決めて、ずっと行動を継続して成功するまでやっている。
どうですか。私もそこまでやれていません。
って考えるとですね、やっぱりね、そこには必要なものがあるということで、
もう今回ね、強制的にこの本に書いてあることを実践しようというのが、この講演会&ワークショップになっていますので、
来たら実践させられますからね。
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実践が嫌な方は来ないでいただいて大丈夫なんですけど、
夢を叶えたり、目標を叶えたり、ビジネス成功させたりしたいと、ちょっと今までと変えたいという方はですね、
ぜひともお時間とお金をロックしていただいて、12月7日ならへお越しいただきたいと思います。
必ず行動に移せるワークショップになっておりますので、楽しみにお待ちください。
はい、ということで、いかがだったでしょうか。
今日は以上で終わりたいと思います。長くなっちゃいましたけれどもね。
今日は不動産相続の専門店っぽくですね、不動産を使った節税についてのお話、
そしてこれがちょっと変わってきそうだぞというお話をさせていただきました。
とはいえね、今から慌ててなんだかんだする必要はない。
今まで通りに節税に関しては不動産を使った節税を見込んでいった方がいいけれども、
ただ注意点としては、節税の割合ですね、今までみたいに半分とか4割になるよと評価額が、
みたいなお話はちょっとこれからなくなっていくだろうというふうに思われますので、
ここだけ注意点をお話しさせていただきました。
ということで、なんとなくちんぷんかんぷんという方もですね、聞いていっていただけるとですね、
その必要なこと、必要な時期を迎えた時にはですね、
あ、なるほどあの時みっちゃんが言ってたのはこれかと、
もうちょっと詳しく聞いてみようと思われたらまた相談いただければなと思います。
はい、というわけで最後までご視聴ありがとうございました。
本日も素敵な一日をお過ごしください。
今日は東京でライブに参加してきます。
