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インベストメントブリッジがお届けする、いろはに投資のながら学習。こんにちは、インターン生の清水です。
毎週木曜日は、株式会社MFS様とのコラボエピソードをお届けします。
MFS様は、住宅ローン比較で有名なモゲチェックや、不動産投資ローンの借入可能額を知ることができるインベストを提供されています。
コラボエピソードでは、同社執行役員の藤野上様を講師に招き、不動産投資の始め方や失敗しないコツ、物件の見極め方などを一緒に学んでいきます。
それでは藤野上様、本日もよろしくお願いいたします。
はい、よろしくお願い申し上げます。株式会社MFS不動産投資事業部執行役員の藤野上と申します。
私がグループ会社のコンドミニアムアセットマネジメントという会社の代表も兼任しておりまして、不動産会社でございますので幅広いローンと不動産媒体とそういったお話ができればと思っておりますので、よろしくお願い申し上げます。
よろしくお願いします。前回が勉強しすぎると迷子になるから要点を絞って勉強するべき場所と勉強しない事項に分けて勉強するべき事項はこういった項目を着目してみていきましょうというお話でしたが、本日は不動産物件よりも〇〇が大事、意外な落とし穴とはということですが、早速お話お伺いできますでしょうか。
はい、今まで目的からそして勉強していってどういう風に勉強すればいいかという話があったんですけども、ここからインベース事業の本階とも言いますけれども、非常に重要なところになるんですが、ローンの話でございます。
ローンの話。
やはりですね、ご存じのように、インフレになっていく時にですね、やっぱり手元のお金を持っておくと価値が下がってしまう話はさせていただきたいと思うんですけれども、一番いいのは持っていないお金といったらいいんですけど、それを借りて、そしてある意味ですね、毎月の支払いはあるものの、ただ借りているお金の価値がどんどん下がっていってくれるとローンが圧縮されることになりますから。
なので、ローンって非常に重要ですし、そもそも売る時にですね、ローンがつきやすい物件というものがやはり一番売りやすいというのがありますので、買う時もですね、ローンがつかないとやっぱりキャッシュそんなにないですけどもいらっしゃると思いますので、なのでローンがつかなければ買いにくい、ローンがつかなければ売りにくい、こういったシンプルなところで重要ですので、ローンの大事なところをお話していきたいと思っております。
お願いします。ローンがつかなければ買いにくい、ローンがつかなければ同時に売りにくいということですね。
おっしゃるとおりです。
お願いします。
まずローンについてはですね、不動産投資用ローンというのはなかなかですね、住宅ローン、普通の住宅ローンとですね比べて、なかなか難しいというのも、利用制資金ですから銀行さんも慎重なんですよね。
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はい。
回収できなくなったら困りますから。
住宅ローンであればご自身の住むところですから、何よりも重視してお金返してくれそうな気もしますけれども、不動産投資用ローンは事業ですからね、ちょっと後回しになられても困ると。
で、やはり買いにくい、不動産投資用の。
皆さんですね、よく話聞かれると思うんですが、何件も回って事業計画出してこの物件買いたいんですっていうような形で、自分で銀行開拓する方もいらっしゃるんですが。
やってみたいですかね。
できることなら避けたいですね。
今まで不動産投資について考えてきた中で、全くその点を考えていなかったので、そんな言ってしまえば面倒なこともあったのかと。
そうですよね。しかもこれ平日対応ですからね、銀行さんが空いてる時って。
そうしたらもう社会人で平日勤務出社などしてる方は結構難しいですよね。
なので、ご自身で銀行開拓とは難しいので、もちろん私たちはそのお手伝いの仕事やってるんですけれども。
私たちがお手伝いする時に、ただ言ってもですね、ローンがつきやすくなければいけない。
やっぱ物件を選ぶんですよ。なので、どんな物件を選んでいけば私たちにお任せいただいて、そしてローンもつけることができるかみたいな話ができたらと思います。
ローンがつくためのポイントなんですけれども、やはりですね、今日は私、文書を言ったテーマの等々は硬いですよって話はさせていただいてますが、
広くお話しできたらと思っておりますので、やっぱりですね、ローンがつくには土地がきちんとしている。この土地って2つの意味があって、いつも私、土地、町っていう話させていただいてると思うんですけれども。
土地、町が強いという大事です。1つはエリアとしてですね、人気があるエリア。農産担保評価が強い、高いって私よく呼ぶんですけれども、もちろん都心部23区の中心地でターミナル駅から徒歩10分圏内、なんて言ったらローンがつきやすいんですね。
そして、土地という観点から見ると、境界、境界、これどっちでも読み方いいんですけれども、お隣との境ですね。そこがきちんと決まっている土地って非常に重要なんですよ。
境が。
わからないですよね。ピンとこないですよね。
こないですね。
おそらく清水さん思うのが、普通、土地の境って決まってるって思いますよね。
決まっていない状況が、いまいち想像がつかないです。
そうなんです。実は決まってない場合があってですね、昔、昔といっても5、6年、7年ぐらい前ですよ。
例えばアパートこうやってでも、報酬ローンつけるときに、融資付けするときに、お隣との境界なんか特に決まってなくても、なんとなくでローンが出てた場合があったんですけど、最近厳しいんですよ。
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はい。
そもそも、これは今日は難しい民法の話とかしませんが、お隣さんが越境している場合については、お隣さんに土地持ってかれちゃう場合があるんです。
自己取得って言ってですね。
はい。
だからすごいリスクなんですよ。銀行さんもそれに、ちゃんと気づき始めて、こっちの境がちゃんとわかっていて、お隣さんから越境がないっていうことが重要だというのを認識しているので。
区分であればそんなないですよ。区分建物、マンションであれば。ただ普通のアパートこうやって系であれば、やっぱり土地もちゃんと見るようになったなというのは実際です。
ごめんなさい。理解が追いついていないんですけど、その境界がきちんとあるというのは、こっちで聞きましょう。越境がないっていう状況はどういう状況なんですかね。
はい。例えば市民さんの土地がこう想定したものがありますと。
はい。
で、そこでもしここが区域だよっていう境界警戒表というのがない場合については、お隣さんが間違えて建物建ったりする場合もあるわけですね。
全然手入れのされていないような庭が一応こちらの面積敷地だと思っていたけど、お隣さんに家が建った時にそこに入られていたみたいな。
その通り、はみ出しちゃってるって場合があって。これですね、民法上ですね、建てた方が知っててやってるんだったら20年。知らなかったら10年間。もしそのまま建物ちゃんと建っていたならば、持ってかれちゃうんです土地。
これ民法のですね、取得事項っていう制度なんですけど。
はい。
怖くないですか。
ですね、怖いですよね。その空いたスペースが例えばものすごく広大で今後また家を建てようとか駐車場にしようとか、いろいろ考えていた場合に持っていかれちゃったら結構損失になりますよね。
なります。なので最近は銀行もローンをつけるときに、ローンを見るときにちゃんとそこまで境界警戒表打ってあって土地が確定してるのかな、お隣さんとの話し合いで決めたりする場合もあるんですよ。
皆さん、統計上決まってるからとか構図上決まってるからと思うかもしれませんが、もちろん境界警戒表ずれてる場合もありますから。
へー、そうなんですね。
くりです。
これがそうですね、これが土地の話で、あとは建物についてはやっぱり築年数、最近でも良くなったんですよ。建物が良くなったからですかね。
建物マンションであれば20年程度ぐらいの物件であればローン担保評価がついて、きちんとローンが汲めたりします。
35年フルで汲めたりしますんで、これはずいぶん良くなったんですよ状況としては。
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昔は中古物件というとローンがつきにくいっていうのは当たり前でしたから。
へー、中古物件は昔はどれぐらいからが中古物件に当てはまってきたんでしょう。
いいご質問ですね。
例えば今の築20年ぐらいの物件、これってちゃんとしてるんですよ結構。
今でいうところの築40年オーバーの物件っていうと、例えば耐震がちょっとうまくいってなかったりとか、そういったことも出てきますので、
昔の築40年以上の物件って言ったらいいんですが、それからの物件は結構長い物が多くて、
なのでそういった築年するごとのあまり古い物ってやっぱりローンがつきにくいっていうふうに覚えてもらえば結構ですが、
一つは震耐震基準、地球耐震基準、1981年の6月以降に建築学に通った物っていうのは、実はちゃんとローンがつく震耐震のものなんですけども、
それにも古いものはローンがつかない球体震物件が多いんですよ。
今、1981年。
そうです。6月以降に建築学認診室で取ってるものは震耐震基準って言われて、
ローンは比較的まだつきやすい方かなっていう感じなんですけれども、古いこと自体でネガティブでしたら、
だいたい物件にローンがつく築年数って、だいたい55年までって言われてるんですよ。
はい。
ですから築20年なら35年つくじゃないですか。
ああ、そういうことなんですね。
古くなっていったらどんどん短くなるからローンつきにくいですし、35年よりもかけますしね。
さらに今お話しした1981年5月から古いものですね。
その辺のところにこれ、建築学に取ってるものが球体震物件として評価がネガティブになります。
なるほど、そういうことだったんですね。
ありがとうございます。
でもそもそも築20年が比較的今の耐震構造で問題がないとされていたとしても、
感覚的にはもう古い物件になってしまうのではないかなと思うのですが、そこはいかがなのでしょうか。
非常にシャープなご質問だと思います。
そうなんですよ。
たとえば賃貸を借りる方もその築40年ぐらいの物件ですかね。
身体震基準の物件にどうですか、高い家賃払いますか。
高い家賃は払いたくないですね。
やっぱりそれだけ古いからセキュリティ面とかも心配ですし、いろいろと不便なこともありそうなので、
古い分安くしてくれと思ってしまいます。
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そうですよね。なので賃料がやっぱり安くなってしまうっていうのはどうですか。
お金貸す銀行さんからしたらリスクじゃないです。
そうですね。確かに。
なのでローンがそこまでつきにくいと。要はそこまでお金たくさん貸してくれなかったりっていうのはあるんですよ。
なるほど。よく理解できました。ありがとうございます。
それでは今ローンがつきにくいというところは、越境等がないとかいろいろとお伺いできましたか。
他に知っておくべき内容ございますか。
銀行さんにより軽いな部分はあるんですけども、管理まで見ます。
前回前々回でマンション、区分所有建物にフォーカスしてですね。
構成要素は土地、町、建物、管理。この3つが大きい。
もちろん小建てなんかでもアパートでも言えるんですよ。
この3つが重要というところで、やはり管理のところで修繕劇があるとか計画があるとか。
区分所有建物であれば、ちゃんと修繕積立金という修繕するためのお金が溜まっている。
これが重要だっていう見方もあるので、管理がきちんとしているかどうかも言われます。
なるほど。
なので、この管理の要素もきちんと見てあげなければいけない。
ローがつくためのポイントなんだというのをご理解いただきたいです。
わかりました。ありがとうございます。
そしたら結局、自分で物件選びをする上でもローをつけるためにも、土地、町、建物、管理を見なきゃいけないというところなんですね。
そういうとおりです。
わかりやすいですね。どの点においても、この3要素が重要ということを頭に入れておけば、
どのように重要なのか、どのようにして見極めるのかというポイントだけ抑えておけば、
結構シンプルに見極めることができそうな印象を持ててきました。
嬉しいです。このコンドミニアマーセットマネジメントという概念が、この3つの要素に分解してというものなんですけど、
実はこれ私が作ったオリジナルの概念でして。
そうなんですね。
この言葉も造語でございます。
へー。
なので今のコメントが非常に嬉しく、ついつい喋ってしまったんですけれども。
私が文庄マンションの管理会社にいるときに提唱し始めた、2016年ぐらいからかな、15年ぐらいから作った概念ですので、
これぜひご活用いただければ有益かと思います。
そうですね。
オリジナルな見方、オリジナルな考え方というところで、非常になんというか、なかなか本とかで勉強してても、この3つにシンプルに絞って、
わかりやすく書かれているのはないんじゃないかなと思うので、このポッドキャストちょうど聞いてるよという方はラッキーかもしれないですね。
15:02
そう言っていただけるとありがとうございます。
はい、ありがとうございます。
それでは本日他に何か知っておくべき内容ございますか?
はい、ここからは物件の見極めのところから広げてきているお話ではあるものの、やはり皆さんに知っておいていただきたいローンの話ができたらなと思っておりますので、
バーッと話させていただきたいと思っています。
まず、やはりですね、不動産投資業ローンは物件ともちろん魅力も必要なんですけれども、個人の信用で組む部分があります。
なので、どうしてもですね、安定的な会社員の方、あとはご勤務先のですね、会社の規模が大きい方、
あと、信用情報でございますので、支払いの地帯がないとか、
滞納履歴がないことは非常に重要なので。
なので、逆に言えば、ちょっとの滞納したことがある方とか、あとはご年中が高くてもですね、法人の役員の方、
特に赤字を出してしまっているようなですね、法人の役員の方だと、実はローンが組みにくかったりするっていうことがあるので、これは人的な話ですけど、
これもぜひご認識いただきたいなと思っております。
なるほど。ちなみにその役員だと通りにくいというのは、赤字じゃなくても通りにくいんですか?
黒字であればですね、あとは法人の安定性等々、結構決算書細かく見られますけれども、そこに問題がなければ大丈夫でございます。
なるほど。その会社員と役員との大きな信用において、大きな違いというところはどういったところなのでしょうか?
実はですね、社会的信用で言ったら役員の方が強そうな感じですよね。
ただ役員はですね、省法なのか民法なのかは別として委託契約なので、要は移民契約なんですね。
なので行っても首を切られてしまうことがあるという、私も代表とやられてますけど、
なのでそういったところの不安定性、毎月金、あと業績連動も大きいじゃないですか、役員法人というのは。
なので確実にですね、毎月の給料が入るような方が、やっぱり何か物件に空出ができてしまっても、ちゃんとローン払ってくれるというところの期待値があるので、そこなんですよね。
そういうことなんですね。それはなんか最近、YouTuberとかが増えてきて、たくさん稼いでいるけどローンがつかないから賃貸しか借りれないというYouTuberとかも、
私が拝見している中に何人か見てきましたが、そういうのとちょっと似たようなところなんですかね。
まさに似ておりますし、ほぼ同じような目線の話ですね。
なるほど、大変勉強になります。そうなんですね。役員の方の方がもうそこまでのし上がってきた実績などもあるので、信用がありそうだけど、実はといったところなんですね。
そうですね。黒字ですごいいい法人の役員であればもちろんOKですよ。ただそこは赤字法人とか、ちょっと業績が安定してないところは厳しいんだなと思ってください。
それで言うと、すぐに首を切られてしまう可能性があるという点で、外資の会社などはどうでしょうか。外資の会社の会社員。
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非常にシャープなご質問です。実は業績面倒急というところはネガティブに見られたりします。
業績面倒急。
そうです。要は外資の方ってベースが比較的、全員じゃないんですけども、比較的商用的なものが多い方っていらっしゃるじゃないですか。
なるほど。
業績がいいからとか、その方の実力で稼いだ分が多いから。
はい。
そこについては安定的なものとは見なされないので、ちょっと割り引かれてしまったりすることもあるんですよ。
そうなんですね。
なので首を切られるって私は分かりやすく言いましたけど、どちらかというと収入が増減しやすいというところで、やっぱり今年は良かったけど来年ダメなんていうのは困るわけですよ。
そうですね。
なのでそういった、今言ったお話があった外資の方なんかでもそうですけども、そうやって見られるというところです。
分かりました。ありがとうございます。
他にクレジットカードなどの滞納が、例えばすでにあったという場合とかは、例えば気づいてなかったけど、そういえば電気代、ガス代など自動引き落とししていたとか、自動でクレジットカードで引かれるようにしていたという場合に、
例えばクレジットカード更新されて、そこが滞納してしまっていることになっていた、気づいたらなっていたとか、そのような実際にもうすでに起きてしまっている場合はどうやって信用を回復していくことができるのでしょうか。
実はいくつか個人信用情報を管理している機関がありますので、そこにご自身で紹介、問い合わせをすると分かりますので、そこで状況を確認していただきます。
滞納があったとか、払い忘れがあったと言ったら、それは払ってください。
払ってからでも残念ながら、これは様々な状況によって期間違うんで、2年と言ったり3年と言ったり5年と言ったりですね、時間は待たなければいけないです。
しばらく信用を蓄積していかなければいけないというのは実際です。
なるほど、そうなんですね。
そしたらもう今のうちからしっかりと気をつけて、慎重にしっかりとポストを見るだとか、そういうところを意識していかなきゃいけないということなんですね。
おっしゃるとおりです。
ありがとうございます。
前々回もおっしゃっていたと思うんですが、アパートが厳しいマンションをメインで見ましょうみたいなポイントがあったと思いますが、話が大きく変わりましたが、アパートが厳しいというのはどういうことなんですかね。
これもローン付けの話としての補足でぜひお話したいところなんですけれども、物件によってローンがつくつかない話は、今もお話ししましたけれども、
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アパート全般的に、5、6年前とかですからもっと前も含めるんですけれども、振り切ったローン付けを金融機関がしていて、皆さんご存じのように不祥事事件なんかもあったりしたんですよ。
どことはお話ししませんけれど、皆さんご存じは、なんとかの場所みたいな事件もあったりしたわけですね。
そこでやっぱり皆さんですね、アパートについてはシビアに見るようになった。そもそもアパートだったらば、たくさん部屋があるから、あと土地があるからっていっていっぱい融資していたんですけれども、部屋がたくさんあっても開くときはいっぺんに開きます。
同じ部屋が並んでるんですから。あとは土地が残ってたとしても、それは別に土地そのもので働きで売るわけではないですから。建物残っていて人住んでたら、追い出さなきゃいけないわけですから。
土地そのものの価値っていうのを見るのはちょっと妥当じゃないよねというような、だんだん動きになってきまして。
例えば私の知ってる例では、当時2億円の物件、ローンが付きにくくなってきて1.5億ぐらい安くなってるよね。なぜならば、昔は年収倍率20倍ぐらいまで貸してくれてたんですよ。
1,000万の年収だったらば2億円貸してくれてたんですよ。今は10倍ぐらいまでです。
へー、そうなんですね。
はい。なので、さすがに半額になってはいませんけれども、年収1,000万の方が2億円の物件買えてた頃、その2億円の物件って今だいたい1億5,000万ぐらいまで下がってますよ。
今は1割2割キャッシュが必要なのは当たります。現金が必要です。
なので、2億円の物件買うんだったらば、2,000万4,000万とかお金入れなきゃいけないのは当たり前です。
はい。
なので、ローン状況厳しい。昔はフルローンも増えたりしたんですよ。
そうなんですか。
なので、アパート要注意。私もアパート売買やってますよ。やってるので、完全にネガティブじゃないですけど、目的に合わせてちゃんと考えないと難しいかもしれません。
なるほど。そうなんですね。ローンについてはもう本日最初冒頭から全然今までに頭になかったというお話させていただいたんですが、まさかそんなローンの歴史と言いますか、変化。
さっきのアパートが難しいとか、当時2億円だったのが現在1.5億円程度になっていて、年収倍率20倍から10倍程度ほぼ半分になってしまっているなんていうところはもう全然頭になかったというか、無知、知識がなかったので。
なるほど。そうなんですね。
こういうところもしっかりと考えた上での選定というところが大事になってきますね。
おっしゃるとおりです。
ありがとうございます。本日はローンについてもたくさん学ばせていただきました。またローン以外においても、もう一度土地、町、建物、そして管理という観点で見ていくということが重要ということがよくわかりました。
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次週は不動産投資は結局〇〇を見据えるというようなテーマでお話をお伺いできると思います。また次週もお楽しみに。
本日も最後までご視聴いただきありがとうございます。ぜひこの番組への登録と評価をお願いいたします。
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