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インベストメントブリッジがお届けする、いろはに投資のながら学習
こんにちは、先日シュラスコを食べてきましたインターン生の清水です。
本日は、いろはに投資の記事紹介です。
ご紹介する記事は、9月9日に公開された
「変動金利が一気に上がる可能性はある?」
「金利上昇への対策や変動金利の仕組みを解説」です。
まずは、本記事の結論3点です。
1.変動金利は今後上昇する可能性がある
2.日銀の金融緩和政策に大きく影響されるので、今後の動向に注目
3.住宅ローンを借りる前に金利が安い論を一括比較することが重要
住宅ローンを借り入れする際に重要なのが金利、です。
円安も急速に進む中、金利が一気に上がったらどうしようと不安に感じている方も多いでしょう。
長期に渡り返済していく住宅ローンは金利が少し上昇しただけでも大きな負担になってしまいます。
そのためには金利上昇の可能性や対策方法を理解しておくことが重要です。
とはいえ、そもそも変動金利の仕組みがわからないという方も多いはず。
そこで今回は、変動金利の仕組みや金利上昇に備えた対策まで初心者向けにわかりやすく解説していきます。
まずは、変動金利が一気に上がる可能性はあるのかから見ていきましょう。
2022年9月時点では、変動金利が短期間で一気に上昇する可能性は低いと言えるでしょう。
しかし、将来的に上がる可能性はゼロではありません。
住宅ローンは借り入れ額が高額で長期に渡るため、金利が少し変動しただけでも返済額に大きな影響が出てしまいます。
今は金利1%以下の金融機関も多く、低金利と言われる住宅ローンですが、いつまでもその金利が維持される保証はありません。
そのため、金利の動向には注意しておくことが重要です。
2022年9月時点では、日銀は緩和継続を明言。
金利が短期間で上がる可能性が低い要因に、日銀の金融政策の緩和継続があります。
現時点では日銀は金融緩和政策を明言しています。
ちなみに、金融緩和では以下のような対策が行われています。
国債の積極的な買い入れ、ETFやJレイトの買い入れ、社債の買い入れ。
日銀が国債や社債などを買い入れることで市場にお金が流入します。
そうすると市場金利が低くなり、連動する住宅ローン金利も低下することが予測されるのです。
今後は変動金利が一気に上がる可能性もある。
先述した通り、現時点では変動金利が一気に上がる可能性は低いものの、今後はその可能性がないわけではありません。
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日銀は国債を大量に保有しており、金利を上げてしまうと日銀が債務超過に陥ってしまう可能性があります。
そのため、日本銀行は基本的には今後も利上げをしにくいと言えるでしょう。
しかし、世界に目を向ければ、アメリカを筆頭に各国が利上げを継続しています。
新型コロナウイルス対策として世界各国で金融緩和が行われていましたが、現在はインフレ懸念への対策として利上げが実施されているのです。
日本は利上げをしないのにも関わらず、世界各国が利上げをしていくとなると、より金利の高い通貨にお金が集まり、円安が進んでしまいます。
円安が進むと日本経済にも大きな影響が及ぶことが考えられ、どこかの段階でこの状況を放置できなくなり、日本も利上げに踏み切るといった可能性があるのです。
では次に、変動金利の基本を確認していきましょう。
住宅ローンを借り入れる際には、変動金利と全期間固定金利、固定期間選択型金利のいずれかから選ぶことになります。
全期間固定金利とは、35年など借り入れ期間中ずっと同じ金利で利用できる金利タイプ。
固定期間選択型金利は、5年や10年など最初に選択した期間中だけ金利が固定されるものです。
固定期間中は金利が変わることがないので、返済額が変わらず返済計画を立てやすいというメリットがあります。
一方、変動金利は金利が一定期間で変動するタイプです。
それぞれの金利タイプを3つの特徴ずつにまとめてみました。
まず、全期間固定金利は、借り入れ期間中ずっと同じ金利。金利変動がないので安心して返済していきやすい。
3つの金利タイプの中で最も金利が高い。
次に、固定期間選択型金利。5年や10年など選択した期間のみ金利が固定。期間終了後は再度固定期間を選択するか、変動金利へ行こう。
全期間固定と変動のミックス。
最後に、変動金利。金利が変動する。金利加工局面に強い。3つの金利タイプの中で最も金利が低い。
変動金利のルールとして以下の3点を覚えておくと良いでしょう。
1.半年に一度金利の改定がなされる。
2.5年に1回返済額が変更される。
3.返済額が増額される時は125%まで。
順に見ていきましょう。
1.半年に一度金利の改定がなされる。
変動金利は、半年に一度金利が見直される仕組みです。
金融期間によってタイミングは異なりますが、4月と10月で見直し、翌々月から適用するケースが一般的です。
借りる側からすれば、頻繁に金利が変動すると返済額も変わり、返済計画が成り立たなくなる可能性があります。
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場合によっては返済額の負担が大きくなりすぎて返済ができなくなる可能性もあるでしょう。
そのため、返動金利には5年ルールと125%ルールがあるのです。
2.5年に1回返済額が変更される。
返動金利の5年ルールとは、金利が上昇しても5年間は返済額は変わらないというルールのことです。
これにより、半年ごとに金利を見直して金利が上昇しても返済額を5年間据え置くことができるのです。
ちなみに5年ルールは、元利均等返済の場合のみ適用されます。
元件均等返済や元利均等返済の場合でも一部の金融機関では適用されないため、事前に確認するようにしましょう。
元利均等返済とは、毎月の返済額が一定のもの。
元件均等返済とは、毎月の返済額のうち元本部分が一定で、金利は元本に応じて異なるものです。
実は5年ルールには大きな落とし穴があります。
確かに返済額は変わりませんが、返済額の中で元金返済分と金利負担分の割合が変わってしまう点には注意しましょう。
例えば、毎年の返済額が120万円の場合で考えてみましょう。
当初120万円の内訳が元本100万円、金利20万円だとします。
ここで金利が上昇した場合、返済額自体は120万円のままです。
しかし金利は上がっているので、その内訳が元本90万円、金利30万円、もしくは元本80万円、金利40万円と徐々に変わってきてしまいます。
この状態では元本の返済が遅れてしまい、後々の返済額への負担が大きくなってしまうのです。
3.返済額が増額されるときは125%まで
5年ルールを適用した場合でも、5年後には金利上昇に合わせて返済額が変更されます。
それまで毎月10万円返済していたのに、一気に15万円や20万円となると家計に大きな負担となりますよね。
返済額が大幅に上昇して返済不能に陥らないように設けられているのが125%ルールです。
125%ルールでは、金利が上昇した場合でも返済額は従前の返済額の最大の125%までとなります。
それまでの返済額が毎月10万円の場合、いくら金利が上昇しても上限は12.5万円となるのです。
ただし、こちらも5年ルール同様、返済額の内訳に注意しなければなりません。
金利が返済額の増額分以上に上昇していた場合、返済額は従前の125%だけど金利負担分が大きくなるといったことになってしまうのです。
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また、最も注意しなければならないのは返済額では金利が支払い切れない状況に陥ってしまうケースがある点です。
金利は上昇しても5年ルールや125%ルールがあるおかげで返済額の負担が増えすぎることはありません。
しかし返済額の内訳が全て金利となり、それでも金利が支払い切れない場合、支払えない金利は未払い利息としてたまっていきます。
しかも元本も返済できていない状態のため、返済期限の最終日に未払い利息と未払い元本の一括請求を受ける可能性があるのです。
もちろん、未払い利息が派生するような金利上昇の事態になる可能性は非常に低いと言えますが、知っておくべき知識ですよ。
では次に、金利の変動要因を詳しく確認していきましょう。
まずは短期プライムレートに連動。
住宅ローンの変動金利は短期プライムレートに連動しています。
短期プライムレートとは、銀行が有料企業に貸し出す際の金利のうち1年以内の短期貸し出し金利のこと、金融機関のホームページや店頭で確認ができます。
短期プライムレート自体は企業に貸し出す際の金利のため、個人に貸し出す住宅ローンは短期プライムレートより高い設定となるのが一般的です。
多くの金融機関では短期プライムレートプラス1.0%を基準金利としており、そこから金融機関独自の優遇金利で金利が引き下げられます。
ちなみに、現時点で主要銀行をはじめとする多くの銀行の短期プライムレートは2009年以降1.475%が続いています。
この短期プライムレートはその時々の景気動向に左右されます。
景気は日銀の金融政策に影響を受けやすいため、住宅ローンの金利も日銀の金融政策に大きく影響を受けるのです。
日銀が金融政策の緩和を継続している状況では、短期プライムレートが大きく上昇する可能性は低いでしょう。
次に、変動金利が上昇するのは固定金利が上昇した後。
固定金利の金利設定と変動金利の金利設定はタイミングが異なるので、一概に借り替えて対策できるわけではありません。
変動金利の金利設定は半年ごと、固定金利の金利設定は毎月。
短期プライムレートに連動する変動金利に対し、固定金利は国際乗り回りに連動するという仕組みです。
国際乗り回りは投資家の取引に大きく左右され、変動金利よりも先に国際の金利が変動、つまり固定金利が変動します。
そのため、変動金利が上がった頃には固定金利が上がっている状態なので、上がってから借り替えようとしても手遅れという場合がほとんどなのです。
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また、変動金利から固定金利への変更は手数料もかかってくるので、手数料を含めて返済額を計算する必要があります。
では次に、金利上昇に備えてやっておくべき3つの対策です。
ここでは金利上昇対策として、次の3つをご紹介します。
1.借り入れ額を少なくする。
2.こまめに繰上げ返済をする。
3.貯蓄する。
順に見ていきましょう。
1.借り入れ額を少なくする。
金利の上昇の影響を抑えるには、頭金を多く入れて借り入れ金を少なくすることが有効です。
例えば、3000万円でマイホームを購入する場合を見てみましょう。
金利1.0%、借り入れ期間35年で、頭金を1000万円入れる場合、2000万円借り入れ。
頭金なし、3000万円借り入れでの返済額は次の通りです。
2000万円借り入れの場合、毎月56,457円。返済総額は23,711,940円。
3000万円借り入れの場合、毎月84,685円。返済総額は3,556,7700円。
このように、借り入れ額を抑えれば毎月の負担を減らせるだけでなく、返済総額を抑えることにもつながります。
低金利の住宅ローンでは、頭金を抑えて借り入れ額を増やしたり、フルローンで借り入れることを検討する方も多いでしょう。
しかし、借り入れ額が多ければ、金利上昇のリスクが高くなる点には注意が必要です。
2.こまめに繰上げ返済をする。
こまめに繰上げ返済をしておくことで、返済の期間が早まり、金利上昇の影響を小さくできます。
また、仮に金利上昇した場合でも、残債が少なければ一括返済もしやすくなるものです。
住宅ローンを繰上げ返済する場合、次の2つの方法から選べます。
1.毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする。期間短縮型。
2.返済期間を変えずに、毎月の返済額を減らす。返済額軽減型。
繰上げ返済をする場合、一般的には期間短縮型の方が軽減効果が大きくなります。
ただし、繰上げ返済時に手数料がかかる場合などもあるので、繰上げ返済の条件は事前に確認しておくようにしましょう。
また、住宅ローン工場を適用している場合、繰上げ返済で関西してしまうと工場を利用できなくなる点にも注意が必要です。
3.貯蓄する。ローン返済を進めつつ貯蓄もしておけば、いざという時に一括返済して金利上昇の影響を防ぐことが可能です。
投資などで資産形成をして、手元に資金を蓄えていくようにしましょう。
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では、変動金利が向いている人はどんな人?
住宅ローンを借り入れる際には、金利タイプを選択する必要があります。
ここでは、変動金利が向いている人の特徴を紹介していきます。
1.借り入れ額が少ない人。
2.まとまった額の貯蓄がある人。
3.年収が高い人。
順に見ていきましょう。
1.借り入れ額が少ない人。
金利上昇のリスクを抑えるには、借り入れ額を少なくすることが有効です。
購入価格が安かったり、購入価格が高くても、
頭金を多く入れることができれば、借り入れ額を少なくすることができ、
その分金利上昇のリスクを低く抑えられます。
2.まとまった額の貯蓄がある人。
変動金利で金利上昇に対応できるかは、貯蓄の額が重要になります。
金利が上昇してしまうと返済額がアップしてしまうので、返済が苦しくなる可能性があるでしょう。
そのため、もし金利が上昇して返済額がアップしても、
安心して返済を続けられたり、
場合によっては一括返済も選択できるだけの貯蓄があれば、
安心して変動金利を選びやすいでしょう。
3.年収が高い人。
たとえまとまった額の貯蓄がない場合でも、
年収が高ければ金利が上昇した場合でも対応が可能です。
既に高い収入がある人や、今後世帯年収が増える見込みのある人なら、
金利上昇リスクに備えての貯蓄や金利上昇した場合でも、
短期間での繰上げ返済ができる可能性があります。
また、貯蓄だけでなく投資もすることで、
より効率よく資産形成できるようになるでしょう。
ただし、住宅ローンは30年や35年と長期にわたって返済していくものです。
短期間での収入の見通しではなく、長期にわたっての収入や
貯蓄・支出額を考慮して変動金利にするかを判断する必要があります。
さて、今回は変動金利について解説してきました。
最後に、今回の重要なポイントをおさらいしましょう。
1.変動金利は今後上昇する可能性がある。
2.日銀の金融緩和政策に大きく影響されるので、
今後の動向に注目。
3.住宅ローンを借りる前に金利が安い論を一括比較することが重要。
住宅ローンは一生を左右するような大きな借金にもなり得ます。
そのため、変動金利と固定金利の違いをしっかりと理解しておくことが大切です。
それでは本日の息抜きです。
今日はシュラスコを食べてきた話です。
合格祝いでシュラスコに連れて行ってもらったのですが、
初シュラスコ体験でした。
行く前に他のインターン生からアドバイスを受けたので、
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初めてでしたが、もっとお肉を食べたかったと後悔することなく楽しめました。
ポイントは3つ。
ビュッフェ形式の野菜やサラダは美味しいが、取り過ぎに注意すること。
肉が来るまでに時間があっても、お酒を飲みすぎてお腹を膨らませないこと。
チキンやソーセージなどはスルーして、牛の赤身に集中することでした。
連れて行ってくださった方の一人は、そのお店でシュラスコを何度も召し上がっている方で、
お店に着いてからそのポイントアドバイスをもらったと話すと、その通りだとおっしゃっていました。
しかし、分かっていながらもいつも取り過ぎてしまうようで、
最初にサラダを取りに行く時にも大皿にいろいろと盛り合わせていました。
私は忠告を間に受けて、小さな小皿にほんの少しのシーザーサラダと、
タケノコの新芽のようなヤシの芽の新芽を一つだけ持ってテーブルに戻りました。
お酒は飲まないことを推奨されましたが、美味しい赤身肉が来てはワインが欲しくなりますよね。
スパークリングワインや赤ワインをたくさんいただきました。
皆さんもシュラスコに行く際は、この3つのポイントをおさらいしてから存分にお肉を楽しんできてくださいね。
ちなみに今回のお店は六本木ヒルズのバルバコアです。
2軒目は同じフロアから行けるグランドハイアットのマデュロというバーに行きました。
ここではジャズの生演奏を聴きながら美味しいお酒をいただけます。
お酒好きの方におすすめのコースです。
本日も最後までご視聴いただきありがとうございました。
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