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お聞きの皆様、おはこんばんちは、現役リフォームプランナーの寸尺かんなです。
クソリフォームの問題点
今日は、我々リフォーム業者の間で、クソリフォームと呼ぶリフォームのことについてお話ししようと思います。
これは、ちょっとまたこれもね、結構あの業界の踏み込んだ話になります。
実はですね、ある中古物件が市場に出たとなった時にですね、
一般の消費者の目に入る前に、先に不動産屋さんのうちうちで、誰かいい出物が出たから買わないかということで、一旦販売にかけるんですよ。
なので、非常に安い金額で出ることが多いんですね。
そこで、これなら売れそうだということで、不動産屋Aがいい出物を見つけたので、それをキープするわけですね。
これに仲良い、いろんな仲間うちの不動産屋B、C、Dとかね、いろんなところにいいのがあるから買わないかということで、仲良い順というか関係性が近いもの順に声をかけていくんですよ。
で、このB、C、D不動産屋さんは、それならすぐ売れそうだなって思えば、出ている不動産の金額が自分たちが買えそうな妥当な金額だと思えば買うんですよ。
いろんなシチュエーションで掘り出し物の物件っていうのはあるんですよね。
通常ですと、そこのマンションを引っ越すので売りたいっていうお客様から分かりましたと言って、新たにその物件が欲しそうなお客様を探して、売買を仲介するっていうのが不動産屋さんの仕事になるんですけれども、
不動産屋さんに直接買い付けができるような物件っていうのが多々あるんですよね。
財政的に破産したりとかして不動産を手放さないといけなくなった人の物件だったり、そこで人が亡くなられて、訳ありで売らなければいけないとか、
いろんなシチュエーションで安く不動産屋さんが手頃に物件を仕入れることができるケースっていうのが多々あって、
それをまた一般のお客様に売るより先にすごく安く仕入れられているので、
ぐるぐると不動産屋さんの間で売るっていう風習、不動産独自のやり方があるんですよね。
例えば300万円で訳ありの中古マンションを購入したA不動産がいるとすると、
これを仲良いB不動産に500万円でいいのがあるから買わないかと言って声をかけるんですよね。
そうするといろいろな条件を考えて、これならうちが買って、そこそこのリフォームを施して、
表面だけ綺麗にすればまた売れるだろうなという見込みがあれば買うんですよね。
なので500万円というのはね、
ちなみにこれを例えば通勤圏内の駅から徒歩10分から15分ぐらいの距離にある蓄年数、
20年前後、古すぎず新しくもないけれどもそれほど問題のない蓄年数の物件という風に一応考えて、
これが500万円で出ているとなれば掘り出し物なんですよね。
なんですけれどね、ここに不動産屋さんはリフォームをするんですよ。
だから汚いままだと売れにくいので、やっぱり表面はちゃんとお色直しって言うんですかね。
見た目はちょっと綺麗にして、またお客さんの目に留まるようにするという意味で、
一旦私たちのようなリフォーム業者に再販用のリフォームというのを依頼してきます。
再販というのは再び売るという意味の再販ですね。
この再販のリフォームというのは色々本当に決まっているんですよ。
もうほぼ20年以上経っていれば必ず配管は全部取り替えるというのが大手の不動産屋さんは必ずやります。
というのが20年前とかのマンションというのは、全部配管というのは水道とか給湯とか水回りの配管のことなんですけれども、
こういったところが銅でできてるんですよね。
銅はやっぱり錆びてきたりして、いつ何時水漏れするかわからないんですよね。
なのでここは必ず全部樹脂の、今の新しい配管の素材を使って全部取り替えるというのが一般的です。
さらにフローリングとか壁紙とかそういったところは全部直します。
そしてあまりにも古臭い間取り、例えばもうあのLDKの横に和室があるとか、
そういったのはもう和室は全部洋室にしてしまって、リビングと引っ付けてなるべくリビングが広く見えるような間取り変更をしたり、
ついてた水回りの設備というのは当然もう20年経っているので、
もうかなり古くなっているのでこういったものも新しいものに変える、こういったリフォームが施されます。
この際はですね、本当に一見綺麗になるんですけれども、
でもね、私なんかはねもうそういうこの業界に完全に染まってないんで、その価値観がね。
なのでなんでね、その古いまま売らないのかなと思うわけですよ。
っていうのが、その不動産屋さんが再販のためにやるリフォームっていうのは、
確かに表面はね古いものが全部新しくなって一見綺麗なんですけれど、
その次に買われる方はまた違う使い方をしたい可能性ありますよね。
とか壁紙とかフローリングとか、あと水回りの設備とかも自分で選びたくないですか。
これね、再販用のリフォームだともう本当にかもなく不可もないようなね、
あんまり安いからってダサいような、例えばキッチンとかお風呂がついていると、
これまたちょっと売れにくくなるので、そこそこおしゃれに見えるけれども、
一番その中で安いものをつけているのがほとんどなんです。
なんですけれどね、やっぱり次に購入される人はもっとお風呂はね、
やっぱりもっとこういうちょっとダーク調のね、色のお風呂がいいとか、
こだわりとかある可能性ありますよね。
メルカリ的な不動産売買
なのでね、これも古いまま、売るっていうメルカリ的なね、
不動産をメルカリ的な売買でね、売る側と買う側が本当にもっと良心的な値段で、
物をね、売り買いできるようになったらいいのになって思うんですよね。
海外はね、そうなりつつあるらしいですね。
なんですけれどもね、やっぱり日本は本当に不動産屋さんというものがね、
すごい力を持っているんですよ。
こういった、何て言うんでしょうね、不動産屋さんが自分たちの利益優先で、
安く仕入れた物件を再販用に、私たちが言うクソリフォームもかもなく、
負荷もないリフォームをして、もう一度売って、
具体的に金額で言うと300万で仕入れた物件を500万で買い付けた不動産屋さんが、
また再販用にリフォームをする。
そのリフォーム代が例えば300万のリフォームをするとしますよね。
そうすると、購入した500万の物件足す300万のリフォーム代。
これに、これを買ってリフォームした不動産屋さんの儲けをつけないといけないので、
なんとなくこういう感じでいくと、1200万ぐらいで世に出るっていう、
こういうイメージなんですよね。
なので、全くこだわりがなくて、ちゃんと不動産屋さんがきっちり直してくれてるんだったら、
特に一番心配な水回りとかそういったところはぬかりなくリフォームしてくれてるんだったらこれでいいわっていうね、
そういう人には全然問題ありませんが、
どんどん好みもニーズも多様化している中で、
こういう売り方っていうのがどうなのかなっていうのはちょっと思います。
なので、売り主と買い主が不動産屋さんを買いさず、直接妥当な売買ができるような、
そういうメルカリ的な取引ができるようになるのも一つ。
いずれもうちょっと遠い未来にはそうなる可能性ありますけれど、
まだまだ不動産屋さんの力が強いので、どうなるかなっていうところですね。
不動産屋とリフォーム屋の一体化
あともう一つは、不動産屋さんとリフォーム屋が一つになっているような会社っていうのも増えてきてますね。
これだとお手頃な物件探しから、お客様にちゃんとこの古い物件を紹介して、
そこの同じ会社がリフォームまでやるっていう、ワンストップっていう言い方をよくします。
これだと無駄なクソリフォームを施さずに、お手頃に適正な値段で不動産をまず買ってもらって、
さらにそこからお客様が本当に好みの間取りにしたりっていうリフォームができるということで、
本当に理にかなったやり方ですよね。
なので本当に信頼関係がちゃんとできるような出会いがあれば、
こういった会社も一つ選択肢としてありではないのかなというふうに思います。
というわけで、今日は不動産屋とリフォーム屋の踏み込んだ話をさせていただきました。
今日はこれで失礼致します。ごきげんよう。
