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皆さんこんにちは、ファイナンシャルプランナーの深野泰彦です。
皆さんこんにちは、マネーライターの清水です。
コロナについて、今回もよろしくお願いします。
はい、よろしくお願いします。
今回もまたですね、コロナウイルスの影響で、遠隔による収録になっております。
若干聞きづらい点もあるかと思いますが、その点はご了承いただきたいと思います。よろしくお願いします。
今回はですね、住宅ローンをテーマにしたいんですが、
収入が下がったりですね、ボーナスがなくなる、あるいは減額という場合ですね、
住宅ローンが返せなくなる、または非常に家計負担になるという場合がですね、かなり考えられるのですが、
それをちょっと今回テーマにしたいと思っております。
はい。
これはあの、やはりどうしても出てくる状況だなというところは、
深野先生もお感じになっているでしょうか。
もう実は既に出ているって言ってもおかしくないですか。
出てますか。はい。
国は一人当たりですね、1日10万円の給付金、これは払うことが決まったじゃないですか。
これはもちろんもらえる分にはありがたいですけども、これだけでやっぱりですね、収入源を補うって結構難しいですよね。
難しいですね。
それを考えます。今、清水さんがおっしゃった通り、
やっぱり住宅ローンをどうやって返済していくかということは考えないといけないと思うんですよ。
はい。
この住宅ローンに関して言うと、もうやっぱり払うのが厳しくなったら、
もうですね、返済プランの変更、これを金融機関に相談していただきたいんですよ。
なるほど。
この場合のポイントですけども、例えばですね、今月の支払いができなかったとか、
そうなる前、できればですね、きちっと返済が1回の遅れもなく返済している間に事情を話した方が、
心象が良くなる。
はい。
必ずしもそういうとは言い切れないけども、やっぱりですね、銀行としても、
例えば延滞が発生してから来られるよりも、事前に来てくれた方がありがたいわけですよ。
そうですね。
それを考えるのであれば、これからの先の収入未投資を少し数ヶ月を見て、
危なくなったと思ったら、思い立ったら奇失ですよ。
それで金融機関に相談に行くという形。
はい。
これ実はですね、ラジオの中でも何度も言ってますけども、
リーマンショック時にもあったんですよ。
はい。
それと同じことが、約12年きてまた来たという感じですよね。
そうですね。
返済プランの変更というのはどういうことかというと、返済期間を長くして、
毎月の返済額を少なくするという形になりますよね。
はい。
例えばですね、全期間固定でですね、住宅ローンであるフラット35ってあるじゃないですか。
フラット35、はい。
大多数の金融機関が取り扱っている、昔の住宅金融広報に代わるですね、
住宅金融支援機構が提供している35年間固定のフラット35、これを例にとりますと、
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フラット35であれば、実はですね、最長15年間返済を延長することができるんですよ。
さらにですね、失業者などの場合には借入金の元本、住宅ローンの場合は返済額に借入金の元本と利息部分があるじゃないですか。
はい。
そのですね、元本部分の返済を最長3年間据え置く。
つまりその3年間だけは利息だけを返していけばいいという特例もあるんですよ。
なるほど。
この返済期間を延長した場合、当然毎月の返済額が少なくなるから、家計の収支というよりキャッシュフローでは非常に楽になっていますよね。
はい。
ただし、延長した期間にも利息はかかってしまうんですよ。
なるほど。はい。
だから当然ながら、関西したとき、総返済額ですよね。
はい。
そうして言うと、やっぱり返済期間を延長した分、総返済額は増えてしまうということは注意した方がいいですよね。
なるほど。そうすると返済期間が長くなれば、それだけ支払う期間が長いわけですから、当然その支払い利息が増えていくということを頭に入れていく必要があるんですね。
あるいはですね、例えば住宅ローンをボーナス併用払いにしているとか、返済プランでは頑菌均等返済にしているとか、あると思うんですけど、
例えばボーナス併用払いにしている人は、そのボーナスの割合を減らしたりとか、あるいは毎月払いのみにするとか、
頑菌均等であれば、がんに均等の方が毎月の返済額はどちらかというと少なめになるじゃないですか。
そういうような変更なども相談して、金融機関から審査が下りればそういう変更も可能なので、
とにかくですね、延滞が始まる前の余裕なうちに金融機関に出向いて、事情を話した上で、
担当の方とどうやったら返済が続けられるかというのを考えた上で、
徹底していただきたいですね。
そういう返済プランの変更が一つの方法として有効だということなんですけれども、
場合によっては変更することでコストがかかるということも考えられると思うんですが。
確かにですね、返済プランの変更の場合は手数料が発生するんですけども、
一部の銀行では、条件変更では手数料を無料にするところもあるんですよ。
それを考えるならば非常に高いコストではないので、
それを払っている人も条件変更した方が有利になるケースがあるわけですよ。
この場合の有利というのは、キャッシュフローが楽になるというイメージですね。
その部分というのはやっぱり行った方が、手数料の有無に関わらず返済が厳しいんだったらやっぱりやった方がいいと思いますよね。
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先ほどフラット35、全期間固定というのが大きな特徴だと思うんですけれども、
金利は金利だけを見ると、例えば変動金利と比べると若干1%くらい高いですよね。
そうするとどうしても変動金利に変えた方が安くなるんじゃないかという発想が出てくると思うんですけれど、
その辺はどうですかね。
この場合ですね、銀行のスタンスですけどね、
実は今の住宅ローン金利というのは、二重金利と言ってもおかしくないわけですよ。
二重金利というのはどういうことかというと、
例えば変動金利だったら、今だと大体2.475%の金利が提示であるわけですよ。
これは点灯表示なんですけれども、
ただし実際の融資の金利は、例えば清見さんであり、私深野であり、
それぞれの家計の状況、これは収支ですよね。
それによって、例えば清見さんはいろんな状況を満たすから、
点灯表示から金利を1.5%引いてあげようとか、
あるいは私だったら、深野の場合は1%引こうとか、
そういう形で実際は点灯に表示されているものから、
いろんな状況を満たすことによって金利ってディスカウントされてるんですね。
そのディスカウント分があると、確かに今清見さんがおっしゃった通り、
フラット35、全期間肯定金利は低いんですよ。
ただし、今回の条件変更の場合には、
好条件が出てくる可能性は割と低いのかなと。
どちらかというと、プラスよりもマイナスな要素じゃないですか。
返済が滞りそうだからという感じで。
そういう形ですと、好条件のものが出てくるんだったら、
変動金利という選択肢が得るかもしれませんけども、
好条件のものが出てこないんだったら、
あえて変動するのは強い気がしますよね。
それとあともう一つが、今言った点灯表示からディスカウント、
割引かれている部分に関して言うと、
きちっと返済が行われていることが前提で割引かれるわけですよ、その後も。
例えば清見さんにしろ私にしろ、収入が大幅減少して、
ちょっと返せなくなっちゃったという形になると、
場合によっては好条件が剥奪される可能性があるんですよ。
そうすると点灯表示のむしろ高い金になっちゃう可能性がありますよね。
そのリスクを考えると、特に新型コロナという想定外のリスクに
今我々見舞われているわけですから、
仮に変動金利が低くなったとしても、
もし今後途中で払えなくなるとかいうことが起きて、
その好条件の特約みたいなのがなくなった場合のリスクを考えると、
私は残念ながら変動金利とか物に変えるっていうのは
ちょっとやめた方がいいのかなと思いますね。
分かりました。
ともあれ住宅ローに関しては、
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岡野先生も言われた通り、
まず早めの行動ということが非常に大切。
支払いが滞納するようなことがないように、
その前に金融機関に相談するということが大きなポイントであるということ。
それは皆さんぜひ心に留めておいていただければと思います。
もう一つ言わせていただきたいのは、
滞納するという形で、
例えば今回すがなく返せる人もいるじゃないですか。
いますね。
これは知識として知っておいていただきたいんですけども、
例えばこの先また金利が低くなって、
住宅ローを借り替えるという形でしょ。
ありますね。
借り替えるときなんかも、やっぱり滞納がないという条件になるんですよ。
なるほど。
そういうことを考えるのであれば、
いかに滞納した後、
高条件を引き出すのは難しくなるかというところなので、
滞納にならないうちにというのが、
やっぱり一番大きなカギになるんですね。
分かりました。
はい、すみません。
いいえ。
借り替えも含めて、
何であれ滞納は非常にマイナス要素だということで、
ぜひ皆さん厳しいと思った方は、
早めに行動していただければと思います。
島野先生、今回もありがとうございました。
はい、どうもありがとうございました。
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